W市阳光海上城房地产开发的项目风险控制的研究.doc

W市阳光海上城房地产开发的项目风险控制的研究 　　【摘 要】以合理控制项目风险，实现预期经济效益为目标，本文将项目风险管理的相关理论与W市阳光海上城房地产开发项目实际密切结合，对本项目进行了全面深入的风险管理研究，并针对本项目所面临的风险因素，提出了相应的控制所示，以切实加强本项目的风险管理，降低项目风险程度。 　　【关键词】房地产；风险识别；风险控制；风险管理 　　一、引言 　　近年来，随着区域经济的迅速发展及人民生活水平的迅速提高，W市的房地产行业获得了快速发展，尤其是住宅市场呈现出供不应求的市场态势，发展前景良好。为了抓住有利的市场机会，以提升自身的市场竞争力，某房地产开发公司提出了阳光海上城房地产开发项目。本项目的建设不仅有利于缓解市场供给压力，而且有利于提升公司的核心竞争力，因此，本项目的建设是十分有必要的。 　　W市阳光海上城房地产开发项目总用地面积40510平方米，总建筑面积116015平方米，其中，住宅建筑面积90485平方米，架空层建筑面积2160平方米，车库及杂物间面积1420平方米，物业及活动用房面积480平方米，地下车库建筑面积4854平方米，商业建筑面积12240平方米，地下车库建筑面积3276平方米。项目建成后，将新增住户657户，新增出售车位163个。 　　本文将项目风险管理的相关理论与W市阳光海上城房地产开发项目实际密切结合，识别了本项目建设过程中的风险因素，并针对如何降低项目风险水平，提出了相应的控制措施，以为加强本项目的风险管理提供科学的依据。 　　二、项目风险识别 　　通过分析W市阳光海上城项目的实际工程情况，运用专家调查法、WBS分解法，经实地考查、口头咨询、以及问卷调查，最终确定了本项目的风险因素，详见表1。 　　表1 W市阳光海上城房地产开发项目风险因素表 　　风险分类 风险因素 　　政策 法律和政策不健全、内容变动等 　　经济 通货膨胀、产品市场动荡、物价上涨、汇率和利率浮动、相关财务风险等 　　设计 设计错误、遗漏、变更、不具有先进性等 　　施工 施工工期延误、材料和设备选择不当、质量不达标、技术工艺水平低下或流程不合理、安全措施不当、施工环境恶劣等 　　管理 决策失误、操作规程不完善、制度不健全、各利益相关者的协调不良好、从业人员水平低或失职等 　　合同 合约签订及履行能力的风险、索赔及合同纠纷等 　　自然与环境 地震、火灾、暴雨雪、恶劣的天气变化、复杂的工程地质条件、施工对环境的污染等 　　三、项目风险控制措施 　　（1）政策风险控制措施 　　本项目的政策风险属一般项目风险，较容易防范和规避，而且相关法律、政策在日渐完善，且变动频率很低。因此，可主要采用风险自留和风险回避的方式来应对W市阳光海上项目政策风险[1]。在进行风险自留时，应综合考虑国家政策、法规和社会的稳定性以及因这些因素的变动而导致的其他不利因素，及时对项目进行调整，且多争取地方政府的支持，享有现有优惠政策，积极适应国家宏观调控。当面临不可接受的政策风险时，可选择风险回避的措施，以减少不必要损失。 　　（2）经济风险控制措施 　　在市场风险控制方面，W市阳光海上城项目可以通过加强经营管理，提高产品的性价比，并采用差别化战略，拉大与同类房产的差距，以提高市场竞争力；还需要保持市场信息的及时反馈，以及时了解市场的需求；并制定风险管理制度，加强风险预警。在融资风险控制方面，W市阳光海上城项目可以采取风险自留来应对通货膨胀，如在投标中考虑应急费用；采取风险转移应对汇率浮动等[2]。 　　（3）设计风险控制措施 　　应对设计风险，W市阳光海上城项目首先应严格监控设计质量和进度计划，尽量防范和控制设计风险的发生。此外，W市阳光海上项目还应针对不同原因产生的不同设计风险，制定相应对策：在设计合同中分清责任以转移设计不充分或存在缺陷带来的风险；对于现行规范不完善带来的设计风险，通过风险分散将风险分散给项目的其他利益相关人；通过加强保护措施、员工培训、标准化作业及制定应急措施来预防设计变更风险和创新风险[3]；对于图纸滞后风险则采用风险分散或应急方案来应对。 　　（4）项目施工风险控制措施 　　在工程进度方面，应以总工期关键路线上的关键节点为控制目标，保证关键节点的进度目标；通过对工期的合理安排，减少窝工和机械闲置现象，加快材料、设备的周转，减少资金占用量；并对进度实施动态控制，及时调整进度计划。在项目质量方面，W市阳光海上城项目应完善施工技术及工序，对施工过程进行严密监控，以降低质量风险；对于原材料和能源的供应及其质量风险，项目可通过对供应商进行资格预审来回避风险或通过风险转移要求供应商履行保函责任；对于设备的毁坏则可利用购买保险的方式来应对，把风险转移给保险公司[4]。