评估值＝a.pptx

本章的基本要求资产评估方法是在工程技术、统计、会计等学科的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。根据分析原理和技术路线的不同，可以归纳为三种基本类型：市场法、成本法和收益法。掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。三种方法的基本思路：市场法是以现实市场上同类资产的现行市场价格为基础，根据被估资产的状态，对参考资产的价格进行相应的调整，从而确定出被估资产的价值。收益法是通过估算被评估资产的未来预期收益和可能的收益期，通过适当的折现率，折算成现值，从而确定资产价值。成本法是从估计的重置相同资产的现时成本中扣减应计的实体性、功能性及经济性折旧，从而求得被估资产价值。三种方法的基本理论依据市场比较法依据“替代原则”，认为任何一个正常的投资者，都不会接受高于相同用途替代品的现行市价。所以相同用途的产品价格应该趋于一致。因而由相同用途的其他产品的已实现价格推算出被评估资产的价格是符合市场原则的。收益法依据“预期收益原则”，认为任何一个理性投资者，所愿意支付的货币数额都不会高于所购置或投资的资产在未来能给其带来的所有可能回报。所以被评估资产的未来预期收益总和成为其最高成交价。三种方法的基本理论依据成本法依据的重置成本原理，认为任何潜在投资者在决定投资某项资产时，所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行构建成本。如果投资对象并非全新，则投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除各种贬值因素。比如一套住宅的价格，可以分别用三种方法来估算。三种方法的基本理论依据市场比较法：参考住宅的修正价格＝参考住宅实际价格×交易情况的修正系数×交易日期的修正系数×区域因素的修正系数×个别因素的修正系数被估住宅的评估价格＝（参考住宅A修正价格＋参考住宅B修正价格＋参考住宅C修正价格）÷3三种方法的基本理论依据收益法：被估住宅的价格＝未来预期年纯租金收入×（P/A,i,n)其中i表示住宅租赁投资的客观收益率，n表示租赁的收益期三种方法的基本理论依据成本法：被估住宅的价格＝（所分摊的土地的取得成本＋分摊的土地开发成本＋建筑物的建造成本＋期间的利息、工资、销售等费用＋各项税金＋正常利润）×（1－贬值率）本章的难点理解市场比较法的基本原理，尤其是针对不同资产价格形成的特性，确定相同或相似资产价格比较的因素及调整的幅度。理解收益法评估的基本原理，尤其是收益额、折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径。理解成本法中实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值的内涵以及对这些指标估算方法的基本思路。第二章 资产评估的基本方法第一节 市场法对于每一种方法我们都从几个方面来学习：基本思路、理论依据、适用的前提、一般的操作程序、具体的估价方法、评价优缺点、举例说明。第二节 收益法第三节 成本法第四节 评估方法的选择第一节 市场法市场法的基本思路市场法的理论依据市场法适用的基本前提市场法一般的操作程序市场法中具体评估方法直接比较法类比调整法市场法的优缺点举例说明第一节 市场法一、基本思路: 市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。 市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一第一节 市场法二、理论依据：资产的替代原理（解释）三、基本前提： 要有一个活跃的公开市场。（即交易频繁，交易环境公正、透明） 公开市场上有可比的资产及其交易活动。三、基本前提－要点公开市场的条件（定义略）如何判断可比性？不同的资产，所要求的关键的可比因素不一样。不同资产可比要素一般分三个层次：一是参照物自身的功能；二是外部的交易环境；三是评估的基准时点与参照物成交时点的间隔长短。（比如书上P35）不仅是可比因素的选择，同时价格修正幅度的把握也是市场法运用是否有效的关键。四、操作程序1.参照物的可比性：功能、市场条件、资产实体特征和质量、成交时间等。2.参照物数量：三个以上。确定被评估资产 选择参照物选择比较的因素量化差异，调整指标综合分析得出结果1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。2.指标对比、量化差异。以参照物成交价格为基础，将各项差异指标进行调整，得出初评结果。对初评结果进行分析，用统计分析或其他方法判断结果的合理性。四、操作程序－要点界定被估资产时注意，不同资产描述的要点不一样，不仅应该抓住特征性要点，同时主要将被估资产与参考案例之间的不同和相同点清晰的反映出来，以为可比因素的选择提供事实依据。选择参照物时，要注意尽可能与被估对象保持更多的相同，尽可能选择更多的比较案例，以排除个别交易中的特殊因素和偶然因素的影响。四、操作程序－要点对可比因素的选