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同策地产分析报告——用标准化力量推动中国养老产业进阶 用标准化力量推动中国养老产业进阶 老龄化的趋势加剧影响了各行业的发展，加之地产调控的催生，房地产行业最近在养老产业链条的表现尤为抢眼。首创、华润、远洋等纷纷开始试水养老地产，泰康人寿、中国人寿、中国平安等保险公司也在逐鹿养老地产项目，更有大小虾米房企踌躇满志欲在养老地产分一杯羹。作为专业咨询公司，同策在业务操作过程中有机会接触产业链条各阶段的理想与困惑 , 这是促使我们思考和梳理的最大动力。 前言 养老产业链条较长、 产业 波及 影响范围 较广 养老产业的产业链条长，从产业链关联程度分析，养老产业与其他产业关联效应强，能够各方向渗透，从而带动相关产业和衍生产业的快速发展 ，产业波及影响范围大，前景开阔。 从项目落地角度简单分 ， 养老 产业链上下游产业 可以大致分为投资 - 开发 - 运营 按照产业链上、中、下游纵向关系划分，与项目落地对应的阶段大致可分为投资、开发、运营三个环节，其三个环节的涉及的主体完全不同；而下游产业的运营整合是养老产链建设过程中最复杂的工作，需要长期的资源和经验积累。 从产业链发展角度分析，虽然养老产业关联效应很强，产业波及影响范围较大，前景开阔，但从养老产业的整个行业发展分析，目前我国养老产业链在各个环节都存在一系列缺失，亟需完善 养老类型设施体系设计 与国外相比，中国养老设施类型较少，在护理院与老年人住宅、老年人公寓之间，长期居住设施仅划分为养老院、福利院和敬老院且未根据老年人身心健康状况和护理特点进行类型细分； 现有设施中老年人从自理到完全不能自理各阶段都有，难以进行高质量、针对性的精细化照料。 中国养老设施规范体系不够完善，目前还没有护理保险相关法律，养老设施类型无法与养老或介护 ( 护理 ) 保险制度结合，从而阻碍了养老产业的发展，尚待完善； 在功能配置及空间结构设计上仍以护理效率优先层次为设计理念，从建筑设计的角度对功能配置、面积、等技术问题进行规定，没有涉及养老设施的服务对象，忽视了老年人生活品质。 养老设施规范体系、功能配置及空间结构 中国整体的养老设施没有根据老年人健康状况不同而有针对性地配置设施职员，通常以入住者与职员大致为 6∶1 的比例设置，这个指标相对较低，很难提供高质量的人性化照料服务； 作为养老产业发展前列的上海，养老设施人员配置标准规定较宽泛，无规范性，高质量人性化照料服务提高难度较大，亟待提高。 职员配置标准 上海养老设施人员配置标准 来源：上海市养老机构管理和服务基本标准（暂行） 我国养老产业链各环节的缺失，使得我们在相关 业务 实际 操作过程中 ， 经常 在 理想和 现实之间徘徊 …… 与国外多样化的承办主体比较，我国承办主体主体较少，且政策支持不足，生存较难； 承办主体、付费方式 我国养老设施的承办主体主要为政府和社会两大类； 政府承办的养老设施按照行政级别划分为省市、区、街道 3 级，但公办性质养老设施整体档次不高，服务质量难以满足老年人需求； 社会承办的 养老设施越来越多，但由于缺乏足够的政策支持，财政税收等扶持力度不够，大多难以生存。 我国对养老机构补贴标准无统一规定，同城市不同区养老补贴区域割裂明显，未形成统一标准； 医疗保险仅可支付部分养老设施费用，其他需全额自己支付，老年人支付压力较大。 上海长宁区社会办养老补贴暂行标准 来源：长宁区社会办养老机构补贴暂行办法 业务操作过程中我们经常碰到 困惑 实现资金的长期稳健收益，占领行业先机 养老产业看起来很美，运营及盈利模式有待解题 理想 现实 想投而不敢投 投 资 商 做中国第一个高端养老社区，试水后实现模式复制 高端养老？ 客户？ 户型多大是高端？ 配套控制在多少才是高端？ 收费模式如何搭建？ 已有项目运营成本如何？ 自己设计的收费模式客户是否能承受？ 理想 现实 想做而不知道怎么做 业务操作过程中我们经常碰到 困惑 国外运营商意在第一个成功抢滩中国市场，国内运营商希望利用本土化经验持续复制 各机构运营的零散化和保密化割裂； 各类成本的恶性竞争； 经营现状不理想 理想 现实 想统一而不透明 运 营 商 业务操作过程中我们经常碰到 困惑 目前中国养老产业基本处于“野蛮生长”状态，行业缺乏最起码的标准化和共识，众人皆知，养老产业投资额大，回收期长 ； 但同策认为，一旦标准化，该行业即可实现稳定几何化发展。 同策如何踏出养老产业标准化第一步？ 围绕 养老产业链上与项目落地相对应的 投资 - 开发 - 运营的 几个环节，同策 目前 正在 搭建多个 相关模型，以其探索到该行业稳定的几何化发展。 模型一：城市养老产业能级评判模型 模型方法： 通过对各城市经济水平指标、消费承受力指标、养老市场