2018年郑州德润黄金海岸一期商业营销建议（40页）教学案例.pptVIP

第*页 第*页 德润·黄金海岸一期商业销售建议 谨呈：河南德润置业 升龙国际中心 周边个案研究 兰德大商金街 周边个案研究 中原新城 周边个案研究 城市商业环境 南部城区未来发展趋势良好，但在可见时期内，区域的产业属性及居住密度变化不大； 南部城区规模化的集中商业设施较少，未出现区域型商业集中区； 居住人口密集区域的规模性商业项目，能够吸引区域人群消费，形成区域商业核心，从而与市域商圈形成互补； 城市整体商业市场供应以社区商业为主，集中商业相对较少； 亚星、荆胡等项目的入市，将对南部区域商业市场及商业物业市场带来巨大竞争。 区域商业市场 区域现状商业以日常生活型设施为主，餐饮娱乐设施较少，经营档次以低档为主，形象不佳，整体商业品质亟待升级； 区域新增人口仍以区域内商贸人员为主体，整体消费水平为中等偏低； 周边批发商贸市场带来大量商务活动，对于餐饮、休闲娱乐以及酒店的需求旺盛，但目前此类需求仍未被满足。 升龙商业广场为购物、餐饮、休闲娱乐为一体，将成为其周边辐射区域的消费核心区。 商业环境研究 项目现状分析 商业价值划分： 西侧临近主干道大学路，未来人气最旺，商业价值最高。 南侧相邻南三环，在立交桥和后期开发地块的带动下，商业价值较高。 北侧相邻规划中的郑航路，有一个行入口，未来前景很好，商业价值较高。 东侧相邻规划路和安置区，未来前景较好，短期商业价值较弱。 商铺优势： 85万㎡的总体商业规划。 二七新区的美好前景。 便利的交通状况。 区位：项目处于规划中的二七新区发展前沿，区位前景光明； 交通：项目位于城市主干道大学南路和南三环旁，交通非常便利； 内部配套：项目自身商业总体量85万㎡，并有家居博览中心和万客来等大型商业综合体，入住人口13-15万； 周边商业配套：项目临近二七万达广场和雨润城市综合体及世纪联华，附近分散有多个专业批发市场； 人流：项目处于主干道，属于城中村改造项目，车流大但人流不多，商业氛围不浓,且周边主要以专业市场商户和周边居民为主。 劣势： 周边商业氛围弱。 周边目前人气不足。 项目西侧的大学路绿化隔离带不利于聚集人流。 项目现状分析|项目周边状况 主力店先行招商，配合业态划分实行概念化炒作 主力店可带旺人气，决定整个项目的发展前景； 业态划分有利于成行成市，相当于给客户画饼，晓之以“钱景”。 买断经营权，增强客户信心 通过买断经营权的变相返租形式使客户不必担心未来商铺的出租与商业街的经营管理，提升商铺价值。 集中宣传，田忌赛马式策略性分批推售 通过线上线下集中宣传提高商业街的知名度，吸引上门的同时提升购买者信心，同时也有利于商业街开张后吸引消费者。 商铺数量较多，策略性分批推售有利于制造稀缺，减缓压力。 商铺策略思考|整体策略 形象定位： 郑州首席生活体验式商业中心 推广名： 德润商业广场 德润财富中心 （备选）德润新世界（备选） 商铺策略思考|商业定位 销售手法的创新——从客户利益点出发 化小 招商 返租 降低置业门槛 可行的延展思路 产权式商铺 买断经营权 带租约销售 √ 买断经营权的优点 创新概念 发展商实力的体现 发展商经营的决心与信心 便于招商 便于统一管理 降低投资置业门槛 确保项目的销售 操作要点 买断两年/确定可经营/确保业态的可延续性 规避政策风险(政策不允许返租) 商铺策略思考|销售方式思考 买断经营权的核心提示 从统一开业之日起算，所有业主购铺后委托开发商经营2年； 所有业主既只可选择“委托租赁”，又可选择“自主经营”，但自主经营必须符合业态规划； 承诺每个街区不出现相同经营内容的店面； 前两年发展商按6％的回报率给付《委托租赁协议书》上签订的租金，直至《租赁合同》期满为止； 若统一开业之后未能成功招商，发展商同样按《委托协议书》上签订的租金价款向业主支付租金； 商铺策略思考|销售方式思考 目标铺：A、B、C、D四个 面积：分别为2268㎡、5032㎡、5200 ㎡和2268 ㎡ 思考方向： 1、主力店商业； 2、引发客户羊群效应，带动商铺招商。 招商方向： A/D：建议针对品牌餐饮（如金钱豹、阿武美食、哥德咖啡、小南国、星巴克等）、运动、休闲、娱乐等品牌（如屈臣氏、量贩KTV等）进行招商； B：建议针对大型品牌电器连锁(国美、永乐、苏宁等) 进行招商； C：建议针对精品超市（大商、丹尼斯、家乐福等）或电影院线（奥斯卡、保利等）进行招商。 A B C D 业态定位，招商先行 商铺策略思考|独立商业定位 业态定位——原味街 地址：临西城路街铺 思考方向：借势大学路和郑航路的便利交通，车位充裕，这些因素都有利于开设特色餐饮街。餐饮