2018曲靖市麒麟嘉城（HOPSCA+CCP）综合体Ａ区商业营销策划及销售策略方案_讲解材料.pptVIP

（1）取得《预售许可证》 （2）现场包装 现场气氛营造完成（导示系统、道旗、背景音乐安装完毕等）。 （3）资料 配套设施、交楼标准提前落实 按揭银行提前落实 商管公司提前落实 价格表及付款方式 完成必要的销售文件（认购合同、定金通知书、购楼须知、按揭须知、预售合同） （4）销售人员 开盘前培训,对前期重点客户进行回访，知会开盘及优惠信息 （5）宣传准备 报纸广告准备完毕并提前预订版面 开盘活动安排（时间、地点、邀请领导、新闻媒体、新闻通稿、活动事宜等） 礼仪及礼品准备 正式开盘销售前提条件 1、返租比例及租金收益和返租年限正式认筹前必须确定； 2、面积划分图纸最终确定，各项数据指标认筹前必须确定； 3、项目销售面积的核算确定请责成工程部或测绘公司确定； 4、甲方施工进度表必须明确，同时抄送乙方； 当前亟待解决的事项： 价格策略 Part 4 　　在楼体形象还未成形、不利于展示的状态下，项目的定价应考虑前期略低，吸引市场，聚集人气，同时也为后期项目的升值提升预留空间。建议项目的价格策略为“低价入市、逐级加价”，即初期以中价格、高姿态吸引市场关注，在以自身的品质获得市场追捧后逐级加价。调价可采用折扣变化和提高单价策略（内部认购期采用降低折扣，其他销售期采用提高单价的方式），最终实现目标均价。 价格策略 1、市场环境为依据：曲靖南市区的商业地产开发形势，综合性很强的商业项目暂时空白，本项目具有唯一性和领导性；同时，曲靖人对商业投资综合性价比以及未来升值潜力是他们关注的重点。这两点决定了项目定价可在现在商业市场价基础上予以突破，但同时又要把握提升幅度。 2、竞争价格对比为依据：参照创森财富中心、项目一期商业的售价，参照区域铺面租价进行反推，对本项目销售定价进行修正比较。 3、另外以项目成本核算为基础。 厘定价格的依据 本项目采取的定价方法： 根据市调区域铺面租价区间在15-40元㎡/月，以 40元/平米/月的租金对项目销售定价上采取“租金逆推核算法” 进行销售价格核算，并设 8%投资回报率； 测算公式：40 元/㎡/月×12 月÷8%＝6000元/㎡。 测算结果进行反推不足以支撑目前的售价，因此项目定价采取“市场比较＋价值认知”定价法，价格主要着眼于对未来价值的认知，适度领先。 定价目标 价格策略 根据项目组提交的市调报告结论及价格建议，本项目价格初步定位，一层31757；二层14865；1-2层均价：23311元元/㎡因此，含返租回报销售价格建议 ①写字楼临街铺（低单价高总价） 一层商铺销售价格18000---- 22000元/平米之间。 ②沃尔玛入口临街内外铺（高单价低总价） 建议成交价28000元/㎡——35000元/㎡，以树立价格标杆。 ③子午路临街铺与主力店相邻铺（单价和总价兼顾，第二货包，视货包１调整） 建议商铺销售价格在18000—22000元/平米之间。 ④产权式商业物业 根据与经营方的租金标准，结合市场具体情况反推。 7、只租不售是商业地产的趋势，商业地产的价值也是通过在经营当中体现，消费者认可租金不断上涨实现的回报，市场逐步开始走高端路线，经营方式由单纯销售转为只租不售和租售并举 经济周期服从政治周期 市场经济的典型代表 计划、行政经济的典型代表 VS 结论：什么事都有可能发生，今年10月会明朗.我们充满敬畏和憧憬！楼市走势取决于预期，购房者预期取决于政策……… 地产行业更火爆 淘汰70%的地产企业 本体分析 Part 2 纵观整个曲靖市，由于历史渊源等原因，老城区阿诗玛一带已经成为了曲靖市不可替代的第一商业中心，此区域以大型综合购物中心和临街商铺为商业的主要支撑点和特色，也是曲靖人口最多最集中的区域； 曲靖市政府规划未来新规划南市区为大曲靖的城市新中心，包含行政、商业、商务、休闲娱乐、高档居住区。但此区域正在开发中，形成还有待时日； 随着整个曲靖的发展和中心区的土地稀缺及商业饱和，必将会出现新的商业中心予以补充和分流。距离市中区较近，可承接另一个区域、发展起点高、基础配套相对完善的南市区是不二的选择和发展必然。 商业地位分析： 南市区目前还没有商业中心的经营，嘉城项目近20万平米的超大体量，不仅在南市区，在整个曲靖市都是屈指可数的，无论从规模、硬件等都非常具备营造和培育一个新的区域商业中心的条件。 在未来阶段，南市区将是整个曲靖市的第二商业中心，本案就是第二商业中心的中心和先驱。 1、投资增长较快、整体市场供大于求，去化较难，存量有待市场进一步消化； 2、万宇国际、温州商贸城、闽南国际为代表专业