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保障性安居工程成本控制的研究 　　[摘 要] 随着我国经济的多年持续的高速发展，城镇化进程不断加快，房地产行业的发展得到了极大的推进。目前，随着土地成本的高涨，市场竞争的加剧，房地产企业对各种项目成本的控制提出了更高的要求。政府为改善民生，提高居民的住房保障水平，协调经济发展，大力推进保障性安居工程建设。“销售价格由政府限定”是保障性住房开发的一个很重要的特点，保障房的最终审定价格，成为决定保障房能否盈利的关键因素，而决定保障房审定价格高低的很大一个因素又取决于工程项目全过程的成本控制。因此在项目开发的整个周期中，从规划、设计、招标及施工等全过程进行的成本估算与控制，是保障性住房整个项目成本得到有效控制的有效手段。 　　[关键词] 保障性安居工程；成本控制；全过程成本控制 　　[作者简介] 周开华，合浦县房产管理局会计师，研究方向：财会管理，广西 合浦，563100 　　[中图分类号] F293 [文献标识码] A [文章编号] 1007-7723（2015）02-0046-0003 　　保障性安居工程包括保障性住房建设、棚户区改造和农村危房改造和游牧民定居工程。保障性住房建设在新型城镇化工作中占有重要的地位，因为保障性住房是为了让更多的城市居民能更好地实现居者有其屋，所以项目开发就具有利润低、售价低的特点，这就要求项目开发企业在开发成本上严格控制。保障性安居工程的建设涉及前期策划、规划、设计、施工、竣工交付等诸多环节，成本的发生贯穿于整个工程开发的全过程。 　　根据财政部公告，保障性安居工程建设在2014年支出4319.49亿元，比2013年增长了11.2%，全国一共支持城镇保障性安居工程740万套。财政资金的加大投入，大力推进了保障性安居工程的建设工作。在各地如火如荼的保障性住房建设工作大力推进的过程中，2014年底，福建厦门市保障性住房的价格上涨引起了社会的巨大争议，短短五个月里，第九批经适房的价格，就从第八批的每平米3300元，上升到4700元，大幅度的涨价，引起了极大的争议。2014年10月底，厦门市保障性安居工程办公室公开说明，经适房售价是依据国家的有关定价标准确定，售价构成是基准地价、房屋的建设成本以及一系列相关的税费，价格的上涨是由于近年来土地价格上涨，相关材料价格上涨、建筑人工的成本上涨等等。保障性安居工程的巨大投入，这对资金的使用效益有了进一步的要求。同时，房地产企业希望加快回收投入资金速度，而低收入家庭又希望用较低的价格获得保障性住房，这其中涉及很多环节和因素，项目成本又是其中影响资金效益、价格构成、居民出资的核心因素。所以，如何有效地控制建设成本，是保障性住房建设和使用的关键。 　　一、 保障性安居工程的成本及其构成 　　保障性住房建设成本，主要是由土地及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费以及间接费用等组成。其中土地及拆迁补偿费指取得土地所发生的各项费用，包括土地征用费、建筑物的拆迁补偿费用、征地管理费，以及现在普遍采用招、拍、挂等方式取得土地的出让金等；前期工程费是指开发项目的前期规划和设计费、可行性研究费、地质勘查费以及“三通一平”等费用；建筑安装工程费主要指建设所发生的建筑材料费、设备购置费以及安装工程费用等，当然也包括房地产?苑⑵笠狄宰杂?方式发生的建筑安装工程费和发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费。 　　二、 保障性安居工程存在的问题 　　（一）项目设计以及估算难度大，导致整体成本控制不稳定 　　2014年11月，北京市政府为了进一步保护保障性住房的质量，颁布了《关于开展保障性住房设计方案审查的通知》，明确了北京市住房保障发展规划、各类保障性住房和自住型商品房首先要按照规定程序进行设计方案等相关问题的审查。未通过审查的项目不得开工。由于对前期工作的忽视，审查不严导致设计错漏，造成设计缺陷。而设计工作质量不高会导致工程项目质量下降、工期延长、成本失控。为了做好成本控制，就必须弄清楚整个工程每项工作需要花多少钱。只有先做成本估算才能招标，再把估算与报价作比较。然而在时间价值的影响下，一个项目的估算成本与过去同类项目实际支出存在差异。同类产品其个体的差异性很大，开发成本的差异也很大，房地产产品成本的不固定性，决定了其成本很难直接对照。由此，成本估算难度加大，其中包括数量上的误差、单价的变化、物价上涨指数的不确定性、劳动力和材料供应情况的风险，以及气候方面的不可控因素。 　　（二）征地拆迁安置难度加大，导致工程项目成本不断增加 　　2012年郑州市博颂路上一处建筑被认定违章，然而两年过去了，工程项目基本完工，违规建筑还是未拆，导致相邻的“千户保障性住房项目”也被迫停工。征地拆迁安置工作涉及诸多法律和社会问题，类似“钉子户”问题也偶有发