2018中海法式洋房（大平层）项目定位梳资料教程.pptx

谨呈：中海房地产开发有限责任公司中海（飞跃路）法式洋房（大平层）项目定位梳理2014年04月16日1、项目本体——区域潜力项目位于南环城路内、长春高新区（南区），紧邻长春南部新城。作为长春未来城市中心——南部新城，对高新区、尤其是高新南区价值提升将发挥积极的牵引作用。本案势必成为绝对受益者之一。高新南区，有八一水库、富强水库，以及永春河、富裕河两个天然水系，是长春市生态环境最好的区域之一，自然资源得天独厚。高新北区，处于长春市的母亲河伊通河下游，拥有东北地区最大的城市湿地公园——长东北城市生态湿地公园。是高新北区颇具特色的自然与人文交相辉映的美好环境。南部新城，北部为市级行政中心，南部为市级金融文化中心和市级商业中心，三个中心共同构筑长春市未来的城市“中心”。南部新城定位，是服务长春市、全省乃至全东北、东北亚的现代服务业中心区。?长春南部新城长春高新区（南区）2、项目本体——区域资源以本项目为圆心，3公里辐射半径（出行距离小于5公里）内，文化、教育、卫生等诸多生活资源配套，堪称一应俱全，由此可见本案成熟条件之优越。高校林立区域内有吉林大学南校区等14家高等院校；中、小学省二实验等11所基础教育学校，市政府第二幼儿园等10所托幼机构及民办学校；3公里医疗服务硅谷医院等47家医疗服务机构。家庭购物世界最大的零售商沃尔玛连锁店；国内规模最大的一站式现代化商贸购物中心欧亚卖场；3、项目本体——交通条件项目紧邻城市干道，通达性好，距市中心车行时间短，周边BUS、轨道公共交通充足。“两横两纵”快速路系统总长约64.8公里，投资超百亿。?全线设立17座立交桥，通行能力提高两倍，设计车速60-80公里/小时。6分钟——民大街7分钟——绕城高速；2分钟车程——南环；3分钟——南四环6分钟车程进入人民大街；2分钟车程至南环；3分钟车程到达南四环；7分钟车程抵达绕城高速；4分钟车程进入快速交通；4、项目本体——经济指标项目经济技术指标宗地总面积总建筑面积计容积率建筑面积|128167.2不计容积率面积（人防地下车库面积）容积率建筑密度绿地率建筑高度住宅商业会所10894611193587828.8980.412551.9≯1﹒18≯25≮45%37.9米永春河把基地分为南北两地块；四至：南至荷园路、北接飞跃路； 西临光谷大街、东连远期规划的城市公园；用地范围内无其它建、构筑物；宗地永春河5、项目本体——资源评价本体资源条件评价项目属性——高新中心、低等密度、中等规模住宅项目规模因素项目总建面14万平米,属于中等规模项目，体量适中、规模优势明显。强势条件密度因素项目总体容积率≯1.18，有绝对低密度优势。交通条件与南环、南四环、人民大街等主干线,车行交通快捷。位于高新区传统高尚居住版块，区域中心、地段价值优势显著。区域认知永春河道现状有待改善，景观资源现状不强势。自然资源弱势条件激励条件——若沟通得当，学校(幼儿园）资源、教育优势可能成为强化项目品牌和销售的增值卖点。当前，我们首要解决的是选择问题：结合项目本体，针对别墅、大平层、洋房三类产品、面对长春地产市场环境，选择那一个品类作为本项目的核心产品线？Part 2目标市场机会长春别墅市场环境长春平墅市场环境长春洋房市场环境净月版块，统领全长春别墅江湖。2012年度长春市别墅成交均价前101、长春别墅项目根本格局老牌 － 万科兰乔圣非 ／ 融创上城主流 － 和黄御翠园 ／ 中信城个性 － 万科惠斯勒新贵 － 远洋戛纳小镇 ／ 益田瓦萨小镇1、长春别墅项目根本格局别墅项目，比较的不单是产品自身，更多的是企业品牌、项目品质、业主圈层文化等系统资源。品牌力Ⅰ级别墅100第一梯队Ⅰ级别墅Ⅱ级别墅90Ⅲ级别墅80第二梯队Ⅱ级别墅Ⅲ级别墅企业品牌|自然资源| 项目品质|业主圈层Ⅳ级别墅70和黄御翠园／中信城6050第三梯队Ⅳ级别墅产品力万科惠斯勒／国信美邑5060708090100 Ⅰ级别墅：和黄御翠园、中信城 远洋戛纳小镇／益田瓦萨小镇 Ⅱ级别墅：万科惠斯勒小镇、国信美邑 Ⅲ级别墅：远洋戛纳小镇、益田瓦萨小镇华业玫瑰谷 Ⅳ级别墅：华业玫瑰谷2、长春别墅项目集中区在长春，以别墅为主的高端项目聚集区域非净月莫属，堪称长春别墅的标杆地带。净月区，作为长春休闲居住区，占据得天独厚的净月潭自然资源。在净月，中海、万科、和黄、远洋等跨域区域型发展商云集，项目之间比拼的不单纯是产品力、自然资源等因素；除此外还有不容忽视的，是企业自身的实力与品牌影响力。在净月，越是靠近净月潭的项目，密度较低，品质、定位越是趋向高端，以联排、独栋、洋房三产品为主。版块①“近市区，高区 高密”靠近市区，密度高，高层为主代表：中海国际社区产品：高层、洋房为主版块②“区域口，相对低密”净月入口区域，密度相对较低代表：万科惠斯勒