2018中渝大学城项目定位报告194p复习课程.ppt

高层产品价格测算类比因子表 [项目高层物业发展建议——价格建议] 品牌：主要参考企业的知名度、美誉度、客户满意度等； 地段：主要参考项目是否邻近商圈、周边繁华程度情况等； 交通：主要参考项目的通达性、便捷程度及交通路况等； 景观：主要参考项目内部（绿地率、有无主题景观、品质）和外部（配套公园、可共享的绿化资源）景观等； 配套：主要参考项目自身及周边的配套成熟度。 备注：龙湖睿城学院派为二手房价格。 对类比因子测算价格、周边同类项目价格及消费者能承受的价格进行加权测算： [项目高层物业发展建议——价格建议] 推算出本项目高层产品在目前市场理论价格：清水房为5509元/㎡左右。 以项目周边楼价的涨幅情况为依据，以15%为房价年上涨幅度（大学城新兴城市副中心，政府打造意志坚定，区域升值潜力大，价格上涨幅度大）。 本项目2011年年初高层价格： 5509×(1+15%) = 5509× 1.15=6335元/㎡ 依次类推，本项目2011年初、2012年初、2013年初高层价格：6335元/㎡、7285元/㎡、8378元/㎡。 [项目高层物业发展建议——价格建议] 综合得出项目高层产品在2011年成交均价在6400-6600元/㎡左右。 根据市场情况，公寓价格在高层价格的基础上上调1000元/㎡左右，因此一期公寓均价在7400-7600元/㎡左右。 以纯投资型为主的产品总价约在20-30万元，以居住为主的产品总价约在35-65万元，纯居住型产品总价约在45-80万元。 [项目高层物业发展建议——价格建议] 注：二期、三期均价根据当时价格情况作调整。 户型 一房 两房 三房 总价区间 20-25万 24-30万 35-50万 50-65万 体量比例 40% 25% 25% 10% 套数比例 75% 20% 5% 户型 两房 三房 总价区间 35-45万 40-50万 55-70万 体量比例 40% 40% 20% 套数比例 90% 10% 户型 两房 三房 总价区间 35-45万 40-50万 55-70万 70-80万 体量比例 30% 20% 30% 20% 套数比例 65% 35% 一期：投资兼居住型产品（略倾向于投资） 二期：居住投资各一半（倾向于居住） 三期：以居住型产品为主 商业发展建议 富 力 城260万方集中商业 本项目 附图： 规划商业街 区域内规划了260万方集中商业及规划中的商业街，可见区域商 业配套齐全，且体量较大。 项目为中等规模项目，规划为住宅用地 项目与科技大学、大学城中学（规划中）为邻 大区域内规划了集中商业中心（富力商业中心），距离项目约1300米左右 项目临近规划中的商业街 …… 结论：项目不宜大量开发商业，但由于小范围内人口较多，可在临路面规划群楼商业街及小型商业中心，以区域人口生活配套为主。 [项目商业发展建议——规模建议] 按照常规案例来讲，社区商业按1㎡/人的比例配置较为合理，小区总建筑面积35万方，按20-25㎡/人算，一共可居住人口约14000人，因此共需约1.4万方的商业，加上周边学校的带动和项目临街情况，建议本小区配置1.2-1.5万方的商业量。 本项目规划小区约34.58万㎡，入住户数预计约4000户，而周边学校师生近30000人，本项目商业主要是满足其日常生活需要。 项目所在区域的商业规划，已经注定本项目商业要承担的功能 ——服务于项目及周边小范围人群的生活配套商业 富力城商业中心约260万㎡，另有规划中的南区商业街，未来区域商业配套成熟。 社区性功能 区域性功能 产品功能建议 [项目商业发展建议——业态建议] √ 商业价格测算类比因子表 品牌：主要参考企业的知名度、美誉度、客户满意度等； 交通：主要参考项目的通达性、便捷程度及交通路况等； 地段状况：主要参考项目是否邻近商圈、周边繁华程度、人流量等； 整体品质：主要参考项目的档次、外立面效果、用材、内部动线等。 [项目商业发展建议——价格建议] 推算出本项目商业产品在目前市场理论价格：清水房为14500元/㎡左右。 以项目周边楼价的涨幅情况为依据，以10%为房价年上涨幅度（大学城新兴城市副中心，政府打造意志坚定，区域升值潜力大，价格上涨幅度大）。 本项目2011年商业建筑面积价格： 14500×(1+10%) = 14500× 1.1=15950元/㎡ 因此类推，本项目2011年、2012年、2013年商业价格：15950元/㎡、17545元/㎡、19300元/㎡。 [项目商业发展建议——价格建议] 根据类比因子法得出项目商业在2011年成交均价在15500-16500元/㎡左右，单套总价约在100-250万元之间。 [