2018年青岛大拇指商业前期初步定位71P资料教程.pptVIP

项目硬件设施存在的问题—地上三层 3、该区域与项目其他商业面积连通性不强，如设置过多的小面积店铺，日后招商难度较大。 2、消费者难以到达项目最东侧通道，致使项目最东侧的小面积店铺形成死角店铺。 1、该店铺影响了北侧通道与东侧通道的连通性，造成来自东侧通道的消费者难以看到北侧通道的店铺。 项目硬件设施解决方案—地上三层 缩小店铺面积，改变通道形状，增强北侧通道与东侧通道之间的连通性。 根据目前项目建筑特点，考虑到商业项目的连通性，我行建议3F该区域重新划分通道，且部分位置牺牲一定商业面积，以达到有效引导消费者进入项目最东侧通道及店铺。 店铺分隔重新划分，通道相对简单，步行距离较短，如图所示。 项目硬件设施—地上四层 我行对地上四层硬件设施设置无其他建议。 项目硬件设施—地上五层 我行对地上五层硬件设施设置无其他建议。 项目硬件设施存在的问题—地下一层 1、尽量减少项目内部通道，降低消费者在项目内部的分流。 2、地下一层超市外租区域商业价值较高，应考虑尽量分租。 项目硬件设施解决方案—地下一层 如该区域整租给大卖场建议封闭该通道。 店铺分隔重新划分，增加店铺数量，同时增加通过增加一定的通道来做到有效引导消费者到达所有店铺。如图所示。 项目其他硬件设施建议—溜冰场 建议利用首层该位置设置溜冰场来丰富项目的业态组合。 溜冰场工程条件参考 结构降板：冰面部分降板高度为390mm～550mm，融雪池降板高度为1300mm； 冰场及周边环境要求： 温度：≤22℃ 相对湿度：≤50%； 供电要求： 动力电不少于450KW ，照明电量不少于100KW； 给、排水点：提供给水点5个， 排水点5个； 结构承重要求： 冰面：约450kg/㎡ 冰车房：约1900kg/㎡，总重量约为10000kg，冰车约3500kg，锅炉约2000kg，融雪池约3000kg 设备机房：约3000 kg/㎡，总重量约为16800 kg； 冷却塔：约1000 kg/㎡，总重量约为4000 kg； 空调及排风：根据功能房间设置空调排、送风口，包括但不限于冰车房、设备机房和卫生间等房间。 其他：冰场范围内甲方应配合完成消防布局和施工，满足消防要求。若需要在冰场与商场边界设置消防门，则由甲方安装消防联动门，平时常闭。 冰面上层结构不能延伸至冰面上方。 甲方应完成冰面照明施工，应满足冰面正常使用要求。 甲方应完成除湿设备选型、施工及维护工作，达到冰场正常运行要求。 甲方应配合完成乙方过路管线预留及施工。 所有水、电、燃气和空调等能源接驳均在甲方安装计量表后接驳. 项目硬件设施建议—标识及指引 项目硬件设施建议—标识及指引 项目硬件设施建议—标识及指引 项目硬件设施建议—广告位 项目硬件设施建议—停车位 国家对于商业项目停车位数量的最低要求为80个车位/万平米，由此计算青岛大拇指广场项目商业面积最低配置停车位数量约为600个，但考虑到青岛的私家车数目快速増长，同时项目设有大型超市，并且餐饮、娱乐业态的比例较大，所以我行建议尽量预留日后增加停车位数量的空间。如有可能，尽量增加地上停车的数量，大部分消费人群习惯于便利的地上停车。 业态初步定位 邻近城市主干道的临街店铺设置为项目领头羊/主力店品牌，通过项目良好的展示面以及首层优势来吸引领头羊品牌，明确及树立项目的风格及档次定位。 位于项目西侧次通道，并且店铺形状不够方正的商业面积，通过设置目的性消费较强的餐饮业态将消费者拉动到项目最西侧。 考虑首层的商业价值，以及不同业态的租金承受能力，建议上述区域设置为租金水平较高，且与领头羊品牌目标消费群相同的服装服饰业态。同时，考虑到该区域无临街展示面且存在第二通道，为了日后招商的灵活性，我行建议该区域预留餐饮条件，日后不排除做餐饮业态的可能性。 考虑到领头羊/主力店对于商业面积的需要以及希望通过领头羊/主力店的聚客能力将客流拉动至地上二层，因此地上二层临街商业面积设置为领头羊/主力店与首层形成复式店铺。 考虑到地上二层的商业价值以及与领头羊/主力店业态的服饰氛围相配合，我行建议该区域设置为服装服饰业态。 考虑该区域位于项目最北侧，距离客流较为集中的南侧商业面积较远，相对独立，我行建议设置主题卖场业态，如运动品牌集合店或家居卖场，通过明确的主题，来吸引消费者到达该区域消费。 我行希望通过目的性消费较强的餐饮业态来拉动消费者至楼层较高的地上三层。 考虑到项目东南角商业面积在地上三层与项目其他面积连通性较差，我行建议该区域设置为商业氛围较安静且目的性消费较强的休闲、服务业态，如美容美发、SPA等。 考虑该区域店铺面积相对较小，建议设置与儿童游乐业态相匹配的儿童服装服饰、玩具、教育培训等业态。 由于本项目周边的住宅项目较多，家庭人口相对集中，我行建议设置聚集客流能力较强的