2018上海万辰镇江天桥路项目可行性研究报告84P资料教程.pptVIP

- 优势（Strengths） 劣势（Weaknesses） 地块位于老城区成熟地段，区位优越； 毗邻感到，公交发达，交通便利； 周边又良好的自然环境； 配套完善，商业氛围浓厚。 项目所处区域片区形象破旧； 区域缺乏整体性规划； 毗邻铁路，高铁，有噪音影响； 地势高差较大； 拆迁量较大。 机会（Opportunities） S-O：发挥优势，抢占机会 W-O：利用机会，克服劣势 政府年度拆迁力度增大，市场需求激增； 配套完善，成熟地段价值凸显； 商业氛围浓厚，商圈效应逐渐成形。 凭借项目成熟地段，完善配套，通过项目产品的打造，奠定项目形象，快速抢占市场。 结合项目资源，科学合理配置项目业态，使项目利润最大化。 通过项目的配套优势，以及商圈发展潜力，使项目形象与原始区域形象脱离； 通过合理的规划设计，以及产品塑造，引领区域形象转变。 威胁（Threats） S-T：发挥优势，转化威胁 W-T：减小劣势，避免威胁 新城区建设对老城区客群的分流； 毗邻项目对项目的贴身竞争； 多核商圈发展进城缓慢，专业市场外移。 抢占新城区尚未成型前的市场契机，凸显老城区项目地段、配套优势。 差异化的项目定位，以竞合策略规避直面竞争。 以人无我有，人有我优的原则在各方面超越同质化竞争的对手。 内部能力 外部因素 SWOT分析 地块属性优势明显 属性界定 项目属性 临街临路的高容积率综合地产项目 综合性项目 位于老城南部板块成熟区域，青年广场核心地段 核心地段 区域属性 城市规划中，项目区域将建成青年广场商圈，随着九润商业广场等项目的启动，商圈形象将快速提升。 规划区域商圈 周边配套较为完备，但有待进一步升级，随着镇江城区的外扩，未来老城南部板块潜力巨大。 老城南部 老城南部，区域成熟，地段优势明显的中等规模地产综合项目 从项目所处区域、地段以及项目周边的环境和条件来看，项目具有较强可行性。 可行研判 可行研判 作为造城运动的“副产品”，镇江商业在本轮城市大发展的契机下得到了空前的快速发展。商业格局已经从单一核心向多核心过渡，将逐步形成复合、立体的商业体系 主中心 副中心 单中心城市扩张 大都市化形成 都市群形成 副中心 副中心 副中心 金山商圈 大市口商圈 丁卯商圈 火车站商圈 商业市场分析 发展历程 发展趋势 现状分析 典型个案 镇江目前处于单城市逐步扩张为大都市的阶段，在城市主中心继续繁荣发展的同时，会逐步衍生出多个副中心，向主中心与副中心相结合的大都市演进 镇江市的商业中心,目前仍以大市口商圈为主,新商业副中心：金山商圈、丁卯商圈基本形成，火车站商圈也呼之欲出 大市口商圈 目前镇江市区主要商业分布如下图： 1 梦溪广场 2 九润商业广场 3 “龙吟坊”商业街 4 第一楼街步行街 5 红豆购物广场 6 金山宝地 7 沃尔玛购物广场 8 沃得购物广场 9 欧尚广场 10 亚太五金机电城 11 义乌小商品市场 12 亿都装饰建材市场 13 中浩国际广场 14 万达广场 15 华地国际（八佰伴） 16 大润发超市 17 百富中心商业广场 1 10 11 12 2 3 4 5 6 7 9 沃尔玛商圈 14 13 7 金山商圈 火车站商圈 15 16 17 大市口商圈 商业市场分析 发展历程 发展趋势 现状分析 典型个案 目前镇江市区主要商圈特征扫描： 商圈名称 商业等级 区域范围 定位 业态组合 形象功能 大市口商圈 市级商业中心 区域中心：以中山路及解放路交界的大市口为轴心，并从大市口沿中山路到大润发约500米的区域 高档 购物、餐饮、休闲娱乐、零售、酒店 着重调整、提高、完善，改善现有的建筑空间，实现商业街区立体化多功能，构筑浓厚的商业经营环境，使之成为镇江商业购物、餐饮、文化娱乐最繁华的商业地段和零售中心 火车站商圈 片区商业中心(可能成为市级商业中心） 万达、中浩项目及周边 高档 购物、餐饮、休闲娱乐、零售、酒店 40万平米规模的万达广场，将给镇江带来全新的购物体验 丁卯沃尔玛商圈 片区商业中心 以丁卯路是为主要干道，以学府路、丁卯桥路、谷阳路、经十二路为主的“两横两纵” 中低档 购物、零售、建材、五金、小商品 “一圈、两街、五市场”，一圈——以沃得市民广场为中心的居住、商业圈；两街——丁卯桥路“汽车销售街”和纬五路“餐饮休闲街”；五市场——总投资超过21亿元、总建筑面积超过80万平方米的汽配、建材、五金、小商品和食品五大特色专业市场 金山商圈 片区商业中心 金山宝地、沃尔玛购物中心及周边 中高档 餐饮、休闲娱乐、零售、酒店 依托强势旅游资源，打造城市餐饮、休闲、娱乐中心 商业市场分析 发展历程 发展趋势 现状分