2018运河1号地块前期策划81p资料教程.pptVIP

规划设计控制条件 用地性质 住宅 总用地面积 57327㎡(86亩） 容积率 ≤1.40 总建筑面积 80257㎡ 地上建筑面积 80257㎡ 预估地下室面积 （车位及人防） ㎡ 建筑密度 ≤23% 绿地率 ≥30％ 建筑层数 \ 限高 ≤75m 规划设计指标的具体要求 案名 住宅 80以下 80-90 90-120 120-140 140-170 170-200 200-240 240以上 盛世名苑II 成交 70 　0 70 69 　0 107 20 20 供应 72 　0 72 72 　0 222 26 44 公寓主力户型分析 同区域内高层公寓在售楼盘为世茂盛 世名苑2期，从户型去化结构分析， 170-200的面积区间并不是太理想； 这跟世茂前期的质量危机事件有关， 越是改善型居住客户，对质量的敏 感性越高。 面积段 80以下 80-90 90-120 120-140 140-170 170-200 200-240 240以上 盛世名苑 72 　 72 72 　 222 26 44 赞成美林 　 360 　 36 　 30 30 12 金色家园 　 240 　 　 244 62 　 　 面积比例 2.45% 25.70% 4.03% 7.26% 19.96% 27.51% 6.00% 7.09% 套数 72 600 72 108 244 314 56 56 公寓主力户型分析 选择了相同区域及相近区域的楼盘， 选择了具有代表性的品牌开发商， 从主力面积分布看。同类产品的主要 集中在90的户型以及改善型产品 140-170，170-200的面积段为主； 因此建议本项目主力面积90、140的 快销品、及170-200的改善型舒适产 品为主。 面积段 80-90 120-140 170-200 200-240 面积比例 25% 10% 50% 15% 面积段 89 138 180 240 定位 快销品 快销品 舒适改善型 标杆创新产品 面积比例 15% 45% 30% 10% 公寓主力户型分析 根据前面的市场分析，得出结论大致如右表。 修 正 项目整体的高端形象，以改善型居住客户为主；适当控制90户型的比例； 新政，增加刚需、自主客户，适当增加138户型比例，把握开发节奏，回笼资金，争取逆市优质地块； 新政风险，适当控制180、240等大户型比例；丰富中低端产品线，增加抗风险强度。 案名 住宅 180以下 180-220 220-240 240-280 280-330 330-380 380-450 450以上 玉园 成交 　 　 　 　 　 　 　 50 供应 　 　 　 　 　 　 　 54 东泽庄园 成交 　 　 　 3 　 　 30 43 供应 　 　 　 3 　 　 38 51 水墨澜庭 成交 36 36 98 51 6 　 　 　 供应 36 36 102 74 14 　 　 　 大城小院 成交 　 　 　 　 3 　 0 0 供应 　 　 　 　 25 　 2 1 排屋主力户型分析 主力的供应量主要集中在 联排/叠排：220-240， 排屋：240-280， 独栋：380以上（玉园超过450） 绍兴的别墅市场相对销售压力不大， 在售楼盘销售状况都比较理想， 相对主力户型超过450存在一定的 市场压力。高总价的销售 存在一定压力； 案名 180以下 180-220 220-240 240-280 280-330 330-380 380-450 450以上 玉园 　 　 　 　 　 　 　 54 东泽庄园 　 　 　 3 　 　 38 51 水墨澜庭 36 36 102 74 14 　 　 　 大城小院 　 　 　 　 25 　 2 1 赞成美林 　 　 　 48 19 　 　 　 金色家园 　 　 　 76 12 　 　 　 面积比例 3.6% 4.0% 13.1% 29.3% 11.8% 0.0% 9.6% 28.5% 合计 36 36 102 201 70 　 40 106 排屋主力户型分析 500 280 260 230 高端标杆产品 高收益产品 高收益产品 高收益产品 5% 20% 35% 40% 修 正 根据市场分析，结合本项目地块特征。 规划设计基本要求 组团规模特性 物业类型 户型面积 单元户数 总户数 基座面积 层数 建筑面积 面积比例 定位 参考户型 高层公寓 240 1 23 240 23 5520 7.0% 公寓标杆产品 文华熙岸三代居 178 4 96 712 24 17088 21.5% 舒适性产品 九龙仓杭一棉 138 8 192 1104 24 26496 33.4% 快销品 　保利东湾 88 4 96 352 24 8448 10.6% 快销品 保利东湾　 合计 　 407 2