2018年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）研究报告.ppt

业态规模汇总 【四】运作模式建议 合作开发 租赁模式 保底+扣点 综合建议 有利于吸引有一定资金实力、具有相关领域开发建设、丰富运 营管理经验的投资机构共同进行项目开发，强强联合，减少项 目直接投资，降低开发风险； 合作双方利益分享，风险共担，有利于项目长期稳定经营，降 低解约风险；项目运营的成功将会引起开发商收入新的突破。 S 收益分成方式对于大型商户来说是谈判的焦点之一，前期为了 引入大型的品牌主力商户，会出现让利的可能性，对开发商来 说存在一定的收益损失。 运营收入的波动使开发商收益具有不稳定性，财务核算控制的 复杂性，需要投入更多成本。 W 对于合作模式我司建议考虑大型主题馆，如动漫乐园、儿童职业体验中心等。 模式一 合作开发模式 开发商与运营商合资、合作开发或以土地参股，收益分成。 合作开发 模式二 租赁模式 以租金标准对外出租，对于租户来说前期经营存在一定的经营 风险，但是对于开发商的稳定收益较有保障，而且容易控制租 金收取的固定性。 财务结算方面，租金模式相对较为简单，结算有固定标准，对 于财务控制方面比较有利。 S 租金模式对于大型商户来说是谈判的焦点之一，前期为了引入 大型的品牌主力商户，在租金方面会出现让利的可能性，对开 发商来说存在一定的收益损失。 W 纯租金模式适合街区、财务控制难度较大型商户及中小型面积商铺，如餐饮、超市、万国荟萃、宠物、文化艺术馆等。 开发商开发建设，运营商承租，开发商享有固定租赁收益，可分为长期租赁和短期租赁。 长期租赁 租赁模式 模式二 租赁模式 开发商可充分利用项目场地资源，对一些一次性投资较大，形 象建筑项目，采用短期场地租赁经营模式，减少商户风险，增 加项目浮动收入。 财务结算方面，短期租赁模式相对较为简单，且收入与市场同 步，可调整空间较大，对于收入增长方面比较有利。 S 短期租赁模式收入具有不确定性，不可作为项目主要收入来 源； 短期租赁模式随时需要面临销售市场风险，需要项目运营期间 增加销售压力。 W 对于承包经营模式我司建议用于浪漫主题馆内的教堂和摄影广场等，可与当地宗教机构、各大型婚庆公司、影楼联系采用短期租赁模式经营。 短期租赁 租赁模式 模式三 保底租金与营业扣点两者取高值 对于部分客户，如电玩、影视文化中心等，保底租金+营业扣点 的模式较为容易被其所接受，有利于缩短谈判周期，促进合作成 功，加快招商周期。 开发商同客户共同分担营业收益，在商业发展中后期进入成熟高 峰期后，有利于获得高额度的分成收益。 S 前期开发商将会同商户共同分担经营风险，增加了开发商前期的 商业操作风险。 对于财务控制上较为复杂，需要设立特别的财务监控以保证商户 正常的营业分成，避免商户通过财务方法规避营业账面收益，减 少开发商分成收入，造成收益的损失。 W 保底租金与营业扣点两者取高值，我司建议可用于影视文化中心、文化艺术衍生馆等商铺。 保底+扣点 由于本项目业态以单体及街区形式体现，财务控制难度较大，故我司建议本项目除动漫主题公园及职业体验中心以股份合作模式开发，其他业态以长期租赁模式为主，个别业态辅之以保底租金与营业扣点俩者取其高模式，项目运营期间结合短期租赁方式拓宽其他收入渠道。 针对不同的商户租金水平让利幅度不同，针对主力和次主力客户，租金方面适当优惠，营造出共同成长“双赢”的感觉；针对中小型商户，租金方面则不会给予优惠；总体而言，根据不同租户对于项目影响力的不同，去“平衡”各方面的收益关系； 综合建议 综合建议 【五】投资规模估算 合作开发项目投资规模 合作开发项目收益分析 租赁项目收益分析 物业管理费用建议 整体投资效益分析 合作经营项目投资规模 投资规模分析 场馆面积 （平方米） 总投资额 （万元） 可容纳体验 项目个数 1000-3000 2000-3000 10-20 3000-5000 3000-4000 20-40 5000-8000 4000-5000 40-60 8000-10000 5000-10000 60-80 儿童职业体验中心根据场馆面积、场馆档次不同，其投资成本会出现较大差别。以中等档次为例，其投资额度、场馆面积及体验项目设置见下图： 本项目儿童职业体验馆的规模为10000平方米，总投资规模约为1亿，不含土建约为7000万元，比例如下： 儿童职业体验中心 合作开发项目投资规模 合作经营项目投资规模 投资规模分析 设备设施 规模（平米） 总投资额（万元） 项目 进口设备主题公园 30000-40000 25000 -30000 大型项目1个，中型项目2-3个，小型项目8-10个 国产设备主题公园 25000-30000 8000- 15000 大型项目1个，中型项目3-4个，小型项目6-8个 小型国产设备游乐