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住房价格变动原因的研究 　　摘要：住房关系到人们的切实利益，确保大多数人能够买得起房是社会的责任，也是保证社会正常发展的基础。住房价格关系着社会经济的健康发展、关系着国计民生，是党和国家及社会各界广泛关注的问题。对影响房价变动的因素的研究具有重要的理论和现实意义。 　　关键词：住房价格；价格变动；建议 　　中图分类号：F293 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）001-000-01 　　随着各地房地产市场的蓬勃发展，房地产业是当今社会重要的产业和支柱产业，充分发挥房地产价格在市场的导向性作用，使住房价格理性化是房地产行业所关注的焦点。 　　一、我国住房现状 　　1992年至2009年我国城市商品价格平均售价上涨了15.27倍，自2004年开始，商品房价格上涨更加明显，近年来，我国不断采取措施调控房价，但是房屋售价一直是逐渐上升的状态。房价持续性上涨不合理会影响我国社会经济的发展，首先是不利于社会稳定，影响社会安定团结；其次资金集中于房地产业，造成其他行业资金不足，影响产业结构平衡发展；第三房价上涨造成有的人无房可居、有的人房产囤积，社会资源浪费严重，贫富差距扩大；房地产业的不合理发展极容易导致泡沫经济。 　　二、影响房价变动的因素 　　1.经济因素 　　（1）当宏观经济状况良好时，社会经济活动活跃，社会投资增加，经贸活动频繁，人民收入上升，房价也会随之上涨；当宏观经济状况恶化时，社会对经济前景普遍比较悲观，不愿意进行投资，市场疲软，人民收入下降，房价也会下降。 　　（2）利率作为调节经济的手段之一对房价具有调节作用，利率对房地产市场的影响具有倍数效应，小幅度的利率调整就可能对房地产市场造成巨大的影响。 　　（3）城市化建设也会对住房价格造成影响，城市化的不断发展，使城市住房需求不断增加，对住房价格上涨有促进作用。 　　2.政策因素 　　这里所说的政策因素包括涉及到房产价格的制度、法律法规、行政行为等几个方面，房地产政策对房地产价格起着决定性的影响，所有其他影响因素都是以房地产政策为前提的。比如在过去的住房分配制度下，是不存在房地产市场的，因此市场上的住房价格也就无从谈起；而在实行双轨制的时期，存在福利房的价格大大低于商品房价格的现象；而在实行住房供给商品化、社会化后，市场因素对住房价格的影响才得以体现。 　　（1）政府会采取干预措施调控房价，房地产价格政策可以分为两类：一类是高价格政策，一类是低价格政策。抑制房地产价格的措施主要有一下几种：一是制定最高限价，规定房地产交易时不得突破此价格；二是制定标准价格，作为房地产交易时的参考；三是政府在房地产价格高涨时抛出一定量的房地产，特别是通过土地供应，以增加房地产的供给，从而平抑房地产价格；四是征收房地产交易税或增值税；五是建立一套规范的房地产交易管理制度。 　　（2）税收政策对房价的影响。税率的调整会对住房价格造成直接的影响，税率上升，住房价格就上涨；税率下调，住房价格会随之下降。直接或间接地对保有房地产课税，实际上是减少了利用房地产的收益，因而会导致房地产价格低落；相反，降低甚至取消对保有房地产课税，会导致房地产价格上升。 　　（3）城市规划是房地产价格的风向标。首先，城市规划决定了开发商能够提供的住房的社会经济位置，这对住房价格的影响是最为直接的；其次，城市规划对土地用途的规定也制约着住房价格的发展。再次，城市规划对建筑高度、容积率等的规定也在很大程度上影响了住房价格的形成。因此，开发商可以选择最佳的建筑高度和容积率进行开发，以达到成本最优的目的，在这种情况下，住房价格是最低的。但是由于城市规划对建筑高度和容积率等做了一定限制，这种最佳的建筑高度和容积率往往无法达到，因此住房价格就往往会比最佳状态高。高的程度视城市规划的具体规定而定。 　　3.社会因素 　　影响住房价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安状况和人口因素。政治安定状况是指有不同政治观点的党派、团体的冲突情况，现行政权的稳固程度等。房地产所处的地区如果经常发生此类犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此会造成房地产价格低落。住房归根到底是为满足人的需求而存在的，体现着人的社会属性。因此，人口因素对住房需求具有不小的影响。房地产价格与人口数量的关系非常密切。在一定的社会条件下，一定数量的人口必然要求相应数量的住宅以满足他们的需要。人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产需求的变化。这里所说的家庭人口规模，是指全社会或某一地区的家庭平均人口数.家庭人口规模发生变化，即使人口总量不变，也将引起居住单位数的变动，随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。 　　4.自然环境 　　房屋所处的地形、地势，地理位置也影响房地产价格，从微观上来看