2018年5月广慈湖畔2期项目营销策略提报108P资料教程.ppt

别墅户型参考 独立私家车位，下沉式花园庭院，多功能影视厅与活动厅全域采光；四个花园包围所有房间，餐厅和客厅错层设计，有效划分功能区间；四个露台环绕整层空间，阳光书房与休闲露台相连，带来自然绿意。 四、建筑风格建议 简约中式建筑风格 WT2：项目如何定位的问题 定位前的思考 我们认为，本案定位一定要遵循下原则： 它一定是我们有、而区域市场没有的；或者有人提出，但我们可 以做得更优越的，此为差异化关键点； 它一定是目标市场需要的或者特别感兴趣的；一定要能反映好的产品品质，好的生活方式；必须具备适度的超前性与区域领导性；一定具有指标性。 它一定要反映出项目核心竞争力，使其客观存在项目无法复制。 只有这样的定位方向，项目在整合中，才能体现价值最大化，项 目才可以卖得又快又好！ 项目定位 建水首席 · 15万平米 · 公园宽景 · 水岸豪邸 项目形象定位 湖岸圣景 · 名门豪邸 项目价格定位 独栋：均价范围6500——7000元/平米 双拼：均价范围4800——5500元/平米 洋房：均价范围3500——4000元/平米 高层：均价范围2800——3300元/平米 业态 物业 类型 户型 套型面积 （㎡） 总建筑 面积 均价（元/㎡） 总货值（万元） 容积率 总建筑 面积合计 低密度别墅 独栋 A-2 400 4000 6800 2720 2.23 106083.4 双拼 B-2 250 4000 5200 2080 高品质 洋房 洋房 C 127.85 8949.5 3800 3400.81 洋房 C 221.12 3095.68 1176.36 景观型 高层 高层 D-1 127 22860 3100 7086.6 高层 D-2 88.12 15861.6 4917.1 高层 E-1 121.01 7260.6 2250.79 高层 E-2 123.56 7413.6 2298.21 高层 F-1 131.65 3949.5 1224.35 高层 F-2 133.45 12010.5 3723.26 高层 G-1 109.37 6562.2 2034.28 高层 G-2 52.04 3122.4 967.94 高层 G-3 116.63 6997.8 2169.32 　 　 　 　 106083.38 　 36049.02 原规划经济测算 原规划容积率2.23，总建筑面积10.6万平米，总货值3.6亿 我司考虑产品为洋房+高层，容积率3.0基础上的项目经济测算 物业为洋房+高层，容积率3.0，换算得出总建筑面积15.2万平米，总货值4.96亿元 业态 总建筑面积 单价（元/㎡） 总货值（万元） 容积率建议 总建筑面积合计 高品质洋房 34997.64 3800 13299.1 3 152163.7 景观型高层 9129.82 3100 2830.24 18259.64 5660.48 30432.73 9434.15 41084.19 12736.1 18259.64 5660.49 　 152163.7 　 49620.56 　 　 WT3：寻找怎样客户群体的问题 重要客户 核心客户 次要客户 补充客户 核心客户： 城区二次置业换房者;首次置业的乡镇教师和公务员 重要客户：商人（老板）、企事业单位职工、个体经营者 次要客户：乡镇富裕家庭、 工薪阶层 补充客户：州内其他县客户、投资者及重视下一代教育的客户 他们是这样一群人——私企老板、个体经营者、教师、公务员、企事业单位职工、职务较高的机关干部、商人…… 目标人群 …… 他们要求： 能够拥有“较高品味+生态景观+高尚居住” 和时代接轨的都市生活区， 可以满足城市丰富配套的便捷环境； 居住品味能进一步提升的居住氛围。 目标人群 …… 项目位于建水新城规划发展区，其总用地面积50721平方米，总建筑面积137422平方米，容积率约2.23。项目地块地势平坦，地形分布呈三角形状，部分地块呈锯齿类不规则形状且部分向广慈湖湖面延伸。 项目地块解析 地块周边实景照片 总用地面积：50721㎡ 总建筑面积：137422 ㎡ 容积率：2.23 建筑密度：24.6% 绿地率：46.7% 车位配比：1：2 独栋别墅：4000㎡（10户） 双拼别墅：4000㎡（16户） 洋房：11945.2㎡（84户） 高层住宅：86038.2㎡（780户） 商业：7192㎡ 地下建筑面积：24147㎡ 105983.4㎡（890户） 项目原经济指标解析 项目周边环境解析 一期项目 本项目（2期） 建水大道） 广慈湖） 广慈路 总建面：137422平米 都市大盘 城市升级 劳动小区 建水县医院 位于建水老城出口