2018年7月11日沅江460#地块物业发展报告新修改版本51p教学案例.pptxVIP

中国地产营销实战军团！PART 1第一部分 项目认知 纲要 项目指标分析 项目四至分析 地价分析 项目交通组织分析 项目用地条件分析 项目周边配套 项目地块综合评价项目地块52亩，地块方正，规模中等，容积率较高 项目指标分析总用地面积44004.02㎡代征道路面积9516.4 ㎡地块面积34487.62 ㎡商业用地面积7446.6 ㎡容积率3.0～3.8建筑密度30﹪用地性质面积（㎡）可规划建筑面积比例住宅用地27041102755.878.4%商业用地7446.628297.0821.6%合计34487.6131052.88100.0%商业用地住宅用地项目地块较偏，暂时商业氛围薄弱，但随着狮山路和人民医院的修建，项目市场前景较好，商业开发前景大。 项目四至分析巴山西路太阳家园益沅一级公路桔城大道路两侧安置小区人民医院（规划中） 地价分析编号面积 单位：平方成交价格 单位：万元地址14453.6360沅江市南大膳镇书院西路南侧21473.6465沅江市琼湖办事处王家亭社区33194.880沅江市南大膳镇沿河路北侧411075.1160沅江市琼湖办事处塞南湖村534487.628020沅江市桔城大道与狮山路交界处6112634460沅江市狮山路北侧725457.53080沅江市上琼路东侧87005.1800沅江市新沅路东侧93629.41510沅江市狮山路北侧交百和路西侧 本项目地价费用=土地价格+税收=8020万+8020*3.6%）=8308.72万 本项目楼面地价=土地总价/规划建筑面积=8308.72/130000.88=639.1元/㎡ 项目拿地成本偏高项目周边只有一条城市主干道桔城大道，是项目最主要的人流通行方向。但随着狮山路的修建，项目处于城市主干道和次主干道的交汇处，项目交通状况将得到极大改善。项目交通组织分析道路规划路幅道路标准道路属性桔城大道60双向六车道城市主干道巴山西路40双向四车道城市主干道狮山路路40双向四车道城市次主干道桔城大道益沅一级公路路巴山西路主人流方向狮山路（规划中）次人流方向项目用地条件分析北向相对封闭，但居住环境比较安静商业价值较低区域东向通达性好，展示面长，能较好地规划商业208m西向地块属待开发地块，视野佳，居住环境较好商业价值较高区域186m南向视野好，规划中的狮山路修建和桔城大道拉通后，会极大地提升项目价值项目周边除了桔城大道两侧有部分零散的商业外，暂时没有齐全的生活配套，给本项目带来发展集中式商业的机会。 项目周边配套项目处于未来的城市主干道和次主干道的交汇处，依托城市路网的完善和人民医院建设的有利条件，市场潜力巨大项目地块综合评价项目地块缺乏可利用的景观资源提升价值；项目周边的生活配套比较零散，给本项目做集中式商业带来机 会；项目周边暂时路网不够完善，但随着狮山路和桔城大道的拉 通，项目交通状况会得到根本性的改善；人民医院的筹建对本 项目有极大的利好影响，项目价值会得到极大的提升；项目地块周边待开发地块多，本项目先开发可竖立良好的标杆 作用，成为区域商业的典范。PART 2第二部分 项目核心问题 纲要 项目开发主要矛盾 本项目开发需重点解决的问题 项目开发方向假设项目开发主要矛盾内在矛盾制约因素项目地块缺乏有利用价值的景观资源与项目期望获得最大利润的矛盾？景观资源路网、生活配套项目所处区域缺乏完善的路网和生活配套与提升项目的销售和利润的矛盾？两年内，项目周边地块集中释放与本地块开发物业价值最大化的矛盾？项目规模、项目地块现状、交通本项目开发需重点解决的问题项目整体开发定位方向问题？难点1项目的合理化规划问题？难点2难点3项目商业业态定位与规划问题？难点4项目的核心驱动价值营造问题？项目开发方向假设方向一方向二方向三物业发展方向住宅+临街门面住宅+集中式商业住宅+城市综合体开发思路精品中高档住区地产中高档复合型地产城市综合体项目住宅、集中式商业、临街铺面住宅、集中式商业、临街铺面、四星酒店产品组合高端住宅、临街铺面以住宅和商业并重。中档住宅，商业为城市型商业与四星酒店以住宅为主要盈利点。高档住宅，商业仅为配套社区商业以住宅和商业并重。中高档住宅，商业为区域型商业立足点地段优势与价格优势、高端商业化和规模化竞争优势户型优势、建筑特色、内部景观地段优势、综合配套功能PART 3第三部分 市场分析 纲要 宏观市场分析 土地市场分析 商品房市场分析 商业市场分析 本部分小结 宏观市场分析2006年2007年2008年2009年2010年年均增长率国内生产总值（亿元）65.4979.85951912.8%第一产业增加值（亿元）19.6424.4530.8630.3734.456.3%第二产业增加值（亿元）17.5622.