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谨呈：楚州 ….地产开发有限公司;第一部分 域 [Domain] 城市研究/板块研究; 楚州区位于江苏中部，东邻盐城市阜宁、建湖两县，西与洪泽县和淮安市清河、清浦两区接壤，南接扬州市宝应县，北与淮安市涟水县交界。全区东西长64公里，南北宽43公里，总面积1600多平方公里，辖28个乡镇。楚州区北距连云港市120公里，南距江苏省会南京市200公里。高速公路——京沪、京宿徐、宿淮、淮盐、宁淮等五条高速等国家重点交通干线均穿境而过。到上海、北京、南京行车分别仅需3.5小时、8小时和2.5小时，确立了淮安在江苏省的交通枢纽地位。京杭大运河和苏北灌溉总渠的水上运输，楚州素来扼东西南北、水陆交通之要冲，自古乃兵家重地、商贸重埠，其交通枢纽地位和区位优势日益凸显。;;;;;1. 严格实施二套房政策 防房产金融风险 2009年02月26日:中国银监会表示，坚持持续风险监管和审慎风险监??。 2009年06月23日:国银监会办公厅向各地银监局和各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄 银行紧急下发《关于进一步加强信贷管理的通知》，对银行机构加强信贷管理进行窗口指导。此次下发的《通知》 再次强调了防止信贷资金违规流入资本市场、房地产等领域，要求各银行业金融机构从授信尽职调查、确保信贷资 金进入实体经济。并特别指出，要防止企业利用票据贴现套利等造成信贷资金“空转”，不得通过贷款转存等手段虚 增存贷款，不得脱离客户的有效信贷需求发放贷款。 2.国务院首提研究开征物业税 2009年5月25日国务院发布《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》(以下简称《通知》)。《通知》中提到，要加快推进财税体制改革，建立有利于科学发展的财税体制。其中财政部、税务总局发改委、住房城乡建设部负责深化房地产税制改革，研究开征物业税。3.房地产开发项目最低资本金比例调低 2009年4月29日国务院常务会议讨论并原则通过《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，决定调整固定 资产投资项目资本金比例。 2009年5月27日国务院发布《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，通知决定保障性住房和 普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。 ;5.商务部建议取消外资投资房地产行业的限制 基于我国外商直接投资(FDI)持续7个月负增长，近期商务部向国务院提交了一份关于稳定稳定外商投资包含42条具体建议的建议书。其中较大的调整政策包括将对外商投资中国房地产业松绑。 6.2009年12月9号营业税调整 国务院召开常务会议决定，“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”这对普通住宅没有直接影响，而对非普通的高档住宅带来直接影响，原本可按照买入价与如今卖出价的差来缴纳差额营业税，然而这一政策的调整将交纳更多的税。 7.中央经济工作会议 推动中小城市户籍制度改革作为重点，把农村城镇化作为推动农村经济发展的重心,农民进城入户会引发房价的又一波涨势,毕竟人们消费的大头是住房，相关统计数据资料表明，今年我国城乡居民消费增长额中一半来自于购房消费。;;2010年市场预测;;A 城市总体规划确定的城市性质为以崛起淮安，服务苏北，辐射更大区域，集商务商贸、物流服务为一体的综合性商务商贸区 。 城市规模：位于楚州西北片区、翔宇大道两侧，为楚州区的西北门户地带。规划范围南至村中路、北至承恩大道、东至经四路、西至乌纱干渠，翔宇大道穿越本地块而过。规划总用地面积316.61公顷。 B 中心城市总体布局 形成“三区、三轴、一带”的格局，各功能区相对独立，并以“三轴、一带”相整合 三区：即三大功能区，行政中心区、商业中心区、居住区； 三轴：以翔宇大道为楚州新区的发展横轴，楚州大道为纵贯楚州新老城区的纵轴；行政中心区以区政府办公楼为主体建筑，经市民活动广场、居住片区向南至荷湖公园形成中心区西部的纵向次轴； 一带：在文渠沿线规划设置北起中心区翔宇大道南经荷湖公园至总理纪念馆的开放性休闲旅游绿带。 ;04-09年土地市场出让情况;房产市场产品的演变;楚州区房产市场客源的变化;楚州区房产市场发展总结;楚州区房产市场价格的变化（住宅）;区域竞争总量; 直接竞品——恒丰义乌城将成为本案未来最关键对手;… …消费市场问卷调查（最新第一手资料） 关键词: 谁是我们的目标客群 ？市场需要什么样的产品？;调查者年龄构成比例;;根据对高档商业需求客户的调查，得出初步的铺型比例及面积;;;小面积和低总价最受欢迎;投资或自营人群调查研究结论;1、商