2018世茂余姚别墅市场研究及牟山湖项目产品竞争策略资料教程.pptxVIP

余姚别墅市场研究及牟山湖项目产品竞争策略世茂宁波区域营销管理部 于晨 2012年4月【城市解读——经济/产业/人口】典型的浙江发达县级市，第二产业主导个体私营外向型经济发达，形成了数量可观的财富购买力人群经济支柱产业：五金制品行业、家电行业、塑料制品行业、模具行业、灯具行业、消防器材业、汽摩配件行业、文具制造业；【城市解读——城区板块现状】余姚先前的城市规划布局不甚合理，工业区散布，导致整个市区在扩张过程中不断受到工业园的阻隔，难以形成真正意义商高端居住区板块城市生态绿轴余慈都市中心区牟山湖余姚江风景带四明山风景名胜区【区域解读——区域规划】项目位于城市发展的核心轴上，规划中的余姚未来旅游高端居住区，属于宁波北部都市核心区外围的生态圈层。余姚城西打造国家级旅游度假居住区，区域价值将随着区域的的打造逐步提升，大城市发展格局进一步敲定，临近市区及高自然资源的居住区域称为未来富人居住的首选区域。余姚城市整体发展规划示意图【区域解读——区位价值】项目地处牟山镇东面，向北向东临近余姚经济强镇泗门和马渚，西临牟山高速口，西至上虞杭州，北至嘉兴上海，东北至慈溪，南至宁波，踞守大宁波核心交通圈，区位优势明显。往上海2小时梁周线329国道慈溪往慈溪40分钟工业经济领跑宁波“卫星城镇”,200多家规模以上企业,经济实力雄厚.泗门世茂牟山湖项目宁波前十经济强镇,马渚城西工业园区,余姚支柱型产业园区,数千家企业云集.牟山镇马渚往余姚市区15分钟牟山高速口上虞市余姚城区61省道往杭州1.5小时往宁波1小时杭甬铁路杭甬高速【项目解读——地块现状】地块周边交通和道路发达，一线的牟山湖湖景资源，为度假、居住提供了便利和舒适的环境条件牟山中心镇军事基地村落村落村落【项目解读——地块现状】项目附近散布古村旧址，通过资源整合，可以使本项目富有历史人文气息历史已过8000年，还在沉睡的牟山湖……山水资源，自然恩赐，缺乏体验；诗意田园，历史遗存，缺乏认知；世茂牟山湖度假区，八千年牟山湖的新生！项目解读——规划指标项目总用地：375.95公顷，其中，一期BC地块总用地面积：80901㎡容积率：1.1建筑密度：38%建筑限高：24米项目解读——一期用地价值根据地块价值梯度，一期规划低密度住宅产品：1.一线湖景且私密性极佳，布置标杆独栋产品；2.少量湖景，私密性较好，布置联排或者类独栋产品；3.南侧临近快速路，通过高密种植弱化高速影响，低总价别墅产品或者洋房产品；4.北侧私密较好，洋房类产品拉升容积率。2143蓝色地块，虽然亲水但是临近杭甬高速，可考虑利用良好的昭示效果做公建，例如打造标志性的临水会所【项目属性】四线城市近郊、不成熟片区、有山水景观、历史资源的复合型大盘区域属性：四线城市近郊距离余姚15-20分钟车程，实际距离大于心理距离不成熟片区原生地貌和村落，无建成的商品房项目项目属性：山水资源，历史资源为项目的特色开发创造了得天独厚的条件大规模低容积率资源型大盘开发，多功能配套，中低密度物业地块具备成为区域代言者的机会，但是存在一些不利的限制因素1.别墅地块稀缺性有利因素2.景观资源稀缺性3.区域内竞争项目相对较少4.地块规划限制条件少 5.片区升值前景看好1.余姚客户对本区域认知度较低不利因素2. 余姚缺乏度假型物业概念，前期引导有困难目 录：项目本体分析余姚整体市场概况项目竞争策略研判重点别墅项目分析客户需求机会分析典型案例研究发展战略和项目定位【整体市场概况——总体投资销售情况】余姚房地产市场从2009年开始实现爆发式增长，目前进入高位平稳发展阶段，在大宁波范围内县级市中，商品房投资和销售面积位居前列。【整体市场概况——市区住宅市场】各版块特征明显，城东住宅市场是近期供应主力城东板块城市核心居住区，板块内楼盘品质不断升级，逐渐形成新兴高端居住区，目前商业配套设施尚显匮乏。城北板块处于刚开发阶段，仅悦龙湾在售，伴随众安时代广场的开工，板块价值将实现大幅提升。城中板块可供建设用地稀少，发展空间狭小，整体楼盘档次由于年代原因较为一般，但价格较高。城西板块城郊结合处，城市化水平较低，配套缺乏，环境较差，楼盘品质较为一般，价格也难以体现。城南板块目前余姚档次最高的板块，企业主、政府官员等高端客户云集，但是工业较多，生活环境较差。在售中江浅水湾众安时代广场待售万里项目悦龙湾舜大东第东方卢浮郡一品水岸蓝庭华润五彩城舜大和园君悦国际花园中宇太守府东城名苑阳光威尼斯二期姚江公馆金色兰庭万达广场保利文化广场【整体市场概况——市区商业及综合体】经历过去几年住宅市场的快速发展，余姚的商业及综合体开发进入新纪元，尤其华润、保利、万达的入驻，将极大提升当地的开发水平和商住氛围①河姆渡国际广场：62万方②舜大财富广场：11万方③四明广场：15万方④众安时代广场：70万方⑤华润五彩城：