2018中渝大学城项目定位报告194p研究报告.ppt

大学城项目定位报告;宏观市场分析结论; 重庆近年来受保税港区、两江新区利好的影响，重庆经济发展迅速，2009年在全国经济“保8”的情况下，重庆经济依然达到14.9%的增长率，未来几年经济发展也将快速、平稳，而且预计2010也将达15%； 2010年房地产的引擎依然是旧城改造，预计2010年将有500万方旧城改造入市； 2010年重庆将实施重点建设项目323个，总投资高达1万亿元。涉及交通、能源、城市基础设施、园区基础设施、节能减排及生态建设、水利基础设施、社会民生、科技、工业、农业产业化、商贸流通、房地产等13大类； 2009年由于一线城市房价上涨过快，2010年出台有抑制高房价的政策，但政策调控主要针对三高物业，即高档次、高单价、高置业频次，而对普通商品住房仍然保持较为宽松的房地产以及金融政策； 在信贷政策方面，2010年上半年已开始收紧，首套房最低首付比例为二成，二套房提高到四成，且贷款利率优惠已从下浮30%上调到下浮15%。未满5年的二手物业成交要收取差额营业税，营业税率为差额部分的5.5%； 随着对高端房征收物业税政策的提出，重庆、上海等地可能作为试点开征物业税。;西永片区定位：城市副中心、IT之城、大学之城、巨变之城; 区域定位：西永组团作为城市副中心，主城的拓展区，以教育、科技、物流、文化、生态功能为主。 功能分区：区域承载重庆高科技产业、大学城、铁路物流及城市综合新区的城市功能,由五大功能片区构成，重庆市大学城(22平方公里)，西永微电子产业园（15平方公里），重庆铁路物流中心(20平方公里)，生态旅游观光区(10平方公里)，城市中心区(20平方公里，为大学城配套)。 产业支撑：大学城片区主要以教育科研、电子产业及铁路物流等三大产业为主。现微电园入驻企业有64家，世界500强企业有5家（富士康、惠普、思科、英业达、广达），规划2015年产值达3000亿元； 利好政策：以西永微电子工业园为中心的国家最大内陆保税区在大学城成立，将带动大学城电子产业的高速发展。; 大学城规划面积22平方公里，规划人口约43万，是西部新城率先启动的第一个功能片区，西永城市副中心的核心组团，以教育科研为主； 大学城规划??驻高校15所 ，目前已有11所高校先后入驻，入驻师生达到10万人；预计到2015年，15所高校全部建成，入驻师生规模约25万人； 2005年沙坪坝区政府在大学城投资3亿元修建了七所配套中小学，目前重庆一中、重庆八中、重庆市人民小学、美国QSI国际学校等知名中小学已经入驻； 该片区房地产市场虽起步较晚，但倍受各知名开发企业的关注，目前已进驻开发商有龙湖、金科、富力、金融街、中渝、庆瑞、卓越、康田、宫和等，区域房地产发展迅速。;;交通条件：;西部大学城交通情况汇总表 ;思考： 地铁1号线通车，将对大学城带来什么影响？ 是否能促进大学城房地产业的飞速发展？;2号线建设重要时间节点： 1996年12月，重庆轨道交通二号线大堰站到较场口站正式动工； 2004年11月6日开始观光运行。2004年12月28日开始试运行。 2005年6月18日开始正式运行； 2006年6月8日重庆轨道交通二号线二期工程开始模拟运行，2006年7月1日开始试运行，2006年7月10日二号线二期工程开始正式运行。;2号线对扩展市场、提升房价、促成区域发展成效显著 2005年，通车以前，大渡口区商品住宅均价2500元/平方米，比主城其它区2612元低112元。通车后，2006年上半年大渡口新开楼盘均价在2700元/平方米，较2006年春交会商品住房成交均价2789元只低了89元。 通车后，2006年前5个月，大渡口区成交商品房近2000套，其中4成以上购买者是外区居民。 通车后，商圈区域内香港城、国瑞城、天泰·金地广场等建筑群的落成，顺祥新锐·壹街区等项目的启动，沃尔玛、易初莲花、重百、新世纪、国美、苏宁等等品牌商家的进入。;年度;2004-2009年期间大渡口仅依靠轻轨贯通这单一利好对区域房地产总体需求贡献较小； 轻轨贯通对周边房地产价格和外区域需求有明显拉动； 轨道贯通并结合本身商圈规划，对城市配套升级有一定拉动作用。; 西永副中心将成为重庆新的经济增长极。 随着交通的完善，拉近了西永与主城的距离，配合区域自身规划，将带来更多的外区域置业需求。 大学城随着各所高校的进驻，其影响力越来越大，区域价值不断提升。 随着微电园入驻企业不断增加，将带来更多的区域内部的置业需求。 轨道一号线虽然为区域总体发展的推力有局限，但配合大学城众多优势政策和规划将是其发展的强力催化剂。而且将带动更多的沙区的客户前来大学城置业。 大学城及西部新城已经成为重庆别墅市场的第三组团，价值明显。;竞争市场分析;;;一、区域在售市场分析