2018.3惠阳房地产市场调研报告（修改）110p研究报告.ppt

惠阳房地产市场调研报告;惠阳下辖管辖淡水、秋长2个街道办，新墟、镇隆、沙田、永湖、良井、平潭等6个镇和惠阳经济开发区，102个行政村，区域总面积915.54平方公里。 2010年全区常住人口57万，惠阳中心城区由淡水、秋长、沙田和经济开发区组成。 ;【重点街道】淡水、秋长街道位于惠阳区中南部，南靠大亚湾经济技术开发区，西与深圳接壤，惠南大道、惠澳大道穿境而过，区位优势明显，交通条件优越。;【区域旅游】惠阳依山傍水、山清水秀，历史文化资源丰富，惠阳融历史文化和自然资源于一体，形成了黄金四线旅游资源。;【区域交通】惠深、深汕、广惠高速公路穿越境内，惠澳大道、惠淡公路将惠阳与惠城区连成一片，地铁3号线将从深圳穿越惠阳全境至惠城区。;【区域交通】2013年通车的厦深高铁将在惠阳中心区设置站点，届时，深莞惠地铁3号线也将贯通惠阳东西全境，城际交通的完善加速了深莞惠同城效应。;区域发展规划及经济分析;【城市规划】《惠州市惠阳中心城区分区规划（2007－2020）》，提出 了“两轴、三带、多中心”的规划空间结构，本项目正处于中部城市生活带的核心区域。;。;“一区两城五园”承接深莞产业转移的格局基本形成，全力打造惠阳经济开发区、万兴工业园、怡发和良湖工业园区为核心的三大工业产业带。 一区：指惠阳经济开发区 两城：金玉东方珠宝城和镇隆服装城 五园：三和开发区、万兴工业园、良湖工业园、洋纳工业园 、怡发工业园;惠阳经济开发区;【深莞惠产业一体化】随着深莞惠经济一体化的加强，形成了明确的产业分工，以实现错位互补，提升区域整体综合竞争力。; ;区域发展规划及经济分析;【经济发展】2005-2011年，惠阳区GDP年均增长25%，经济增长势头强劲，2011年更是首次突破200亿元大关，综合经济实力跃上新台阶 。;Part 1;发展阶段;【固定资产投资】惠阳固定资产投资增长迅速，年均增长67.6%，房地产投资比重逐年增长，扮演者区域内支柱产业的角色。;【工业化】惠阳石化产业与工业园区的产业集群带动第二产业的高速发展，2009年惠阳城市化率已达67.3%，工业化已进入扩张阶段。;【城市特征】2011年，惠阳人均GDP接近6000美元 ，处于被动郊区化向主动郊区化过渡阶段，郊区主流客户为区域内的中高收入阶层。;;区域发展规划及经济分析;深圳经济高速发展、产业不断升级优化，开始扩散和转移;P1.1 区域宏观经济及发展规划;区域房地产市场研究;【竞争格局】淡水片区是惠阳商品房项目开发的主要片区，片区内高端楼盘占据开发总量的半壁江山，客户以深圳投资兼自住客为主。 ;2011年惠州挂牌经营性土地面积合计约883万平米，以惠阳区供应为主，占总量的31.4%。;【商品房供求】2010年以来，惠阳区商品房供求差距持续拉大，市场呈现出供过于求的态势，销售压力进一步加剧。;【深惠房价剪刀差】2011年惠阳区房价5125元/平米，与深圳各区房价形成巨大落差，使与深圳接驳的惠阳对深圳中低端客户及投资客存在较大吸引力。;【客户情况】区域客户以关内投资客为主，受深莞惠一体化等规划利好和价格因素影响，龙岗、坑梓、坪山中低端自住客户开始增加。;【市场现状】竞争激烈，多以山水资源为主要优势，营销渠道相对单一，主打深圳投资客，龙岗客户占比逐年扩大。;区域房地产市场研究;;从发展的方向来看，惠阳区的发展重点会围绕新中心区作中心点，虽然短期内在商业竞争上，新中心区无法从南门口商圈分流截源。 随着高素质人群的进入和区域良好的规划，必然会产生新中心区商业模式以取代惠阳现有占主要地位的百货商业模式。;部分商业类型一览;【商业业态】目前惠阳区域内商业业态以娱乐休闲为主，但档次较低，区域商业业态缺失、成熟度偏低。;【商业市场小结】好益多代表过去，新中心商圈才是未来城市的核心。;区域房地产市场研究;;项目名称;【花样年别样城】位于惠南大道旁，毗邻惠阳汽车客运总站，占地17万，建面70万，是一个新中心区边缘地带高容积率的人居大盘。;【项目规划】项目分五期开发，受高容积率限制，采取围合式建筑布局，高层与小高层搭配，以提升居住舒适度。; 东南亚风情园林;【二期产品配比】二期规划有8栋高层，共计2298套单位，其主打40平米左右的精装公寓产品，更强调物业的投资价值，公寓套数占比56.4%。;双阳台设计，视野开阔 赠送面积大，使用率;【开发策略】以临路面昭示性较好的小高层单位做为启动区，树立项目形象，后期开发区域地标物业（33层），提升溢价空间。;【营销策略】项目重视线上线下渠道的配合，线上树立项目形象，提高市场知名度，线下重视客户积累，配合低开高走的开盘策略，快速入市。;【龙林上观】位于惠南大道与永兴路交汇处，占地40万㎡，目前开发一期，占地1.5万平米，建面5.6万平米，属片区大规模高