2018.11.25芜湖东湖国际大酒店项目分析53p讲义教材.pptVIP

芜湖●东湖国际大酒店项目;2011年1月新政：国八条 二套房首付提高六成 二手房不满5年全额征税 1、二套房首付至少6成，利率1.1倍 2、部分城市执行限购令(3套房限贷或是限购因地方而异) 3、个人转让不满5年住宅全额征营业税 4、外地户口买房受限制 ——主要针对目前旅游地产，养老地产等概念领涨现象，限购令可能进一步扩大范围。;[金融政策]央行释放货币放松信号，以缓解国内目前中小企业的融资困局。;[调控周期分析]从历年政策调控走势看，政策性调控周期一般历时2-3年，根据调控周期及市场规律，预计市场在2012年难以回暖。;[地方政策]基本按照国家出台调控政策实施，并未出台限购等严厉调控措施;宏观政策洞察;宏观市场分析;地理区位：芜湖县位于安徽省东南部，长江中下游南岸。县境东南邻宣城市，西南接南陵县，东北与当涂县交界，西北毗邻芜湖市，处于安徽省“沿边”（沿浙江、江苏）、“沿江”（沿长江）发展战略的结合点。 交通情况：境内青弋江直通黄金水道长江，皖赣铁路穿越县城，芜宣高速、芜马高速，铜南宣高速、以及芜雁高速（芜湖—高淳）即将通车，四条高速在县域东西南北都设有出入口，这一独特的优势，构成了芜湖县到江浙地区的3小时高速公路网络。 目前芜湖县正按照“芜湖市的新城区，皖江城市带的先进装备制造业基地，长江三角洲地区的重要旅游休闲地”的城市战略定位高速发展。; 芜湖县西北毗邻芜湖市，西南接南陵县，东南邻宣城市，东北与江苏高淳隔河相望。现辖湾沚、六郎、陶辛、方村、红杨、花桥6个镇， 总面积717.5平方公里， 人口34.5万人。 芜湖县规划空间结构为：两廊两心四片区。 1.两廊：滨江绿化廊道和自然生态廊道。滨江绿化廊道： 2.两心：老城商业中心和行政文化中心。老城商业中心：位于老城区，发展零售商业，形成传统特色商业中心。行政文化中心：位于南部新区，承担县域行政、文体、娱乐职能，形成行政文化中心。 3.四片区：老城区及滨河居住功能片区、行政文化功能片区、机械工业园片区、东部工业园片区;【城市经济】为安徽省十强县之一，目前房地产发展将由高速发展期往平稳期转型，未来市场需求将以改善需求为主;【城市人口】芜湖县人口吸纳能力不足，十年时间常住人口减少2.2万人，房产需求特征为典型封闭内需型;【消费能力】芜湖县整体生活水平近几年维持在小康水平，恩格尔系数近3年逐渐降低，消费能力有所提高，城市居民居住刚性需求已经饱和。;【房地产水平】芜湖县房地产投资水平增长迅猛，近五年全县总体房屋竣工面积体量超过500万方，市场供应量巨大。;城市研究总结;房产市场分析;【商品房供应】2011年商品房供应量大增，相对去年增长了70%；两年时间商品房供应总面积超百万方。;2011年1-11月芜湖县商品住宅整体供应4557套，合计面积46.1万平方米；供应面积同比去年1-11月增长70%。 2010-2011年芜湖县合计总供应商品住宅7655套，供应面积78万平方米。;区域;数据来源：芜湖县住宅与房地产信息网;整体市场总结;房产市场分析;老城区;阳光城;项目名称;皇家花园;【各面积段供销】区域市场内2011年在售项目推出房源以两房和三房为主，去化情况最好的为80-90平米的两房。;2011年区域市场内高层项目主力供应面积为80-90平米、100-110平米以及120-130平米三个面积段。 其中去化情况最好的为80-90平米，去化率100%，其次为100-110平米，去化率89%。;板块特征：大致可分为城北、城南、老城区、工业园四个板块，其中城北板块项目整体品质最高，其次为以阳光城项目为首的城南板块。 在售项目：2011年在售项目去化情况一般，高层及小高层项目月均去化基本在10套左右。在售项目目前剩余体量约为160万方。 户型分析：2011年区域市场以两房和三房为主，去化情况最好的为80-90平米的两房，其中高层房源户型比较常规，基本为两房、紧凑三房、舒适三房三种类型。 竞争情况：未来本案主要竞争市场为城北板块；城南板块为本案分流市场。 未来供应：未来上市住宅体量约在48万方，其中与本案临近的皇家花园总建32.5万方。 区域市场特征：城北板块为区域内最优质板块；高层及小高层去化一般；本案面临最主要竞争为城北板块、城南板块；市场供应以两房、三房为主，两房去化较好。;房产市场分析;阳光城——芜湖县首席法式风格超级大盘、纯高层项目，绿化率高达40%。;法式纯高层项目，底层为石材，上面为真石漆。;79平米2房2厅1卫——中间户 全明户型设计，南向阳台 书房南向窗户较窄，采光度较差;113平米3房2厅1卫——左边户 约7.8米超大进深客厅，全明南北通透 南向景观阳台，以及主卧南向飘窗。 卫生间过小，以及厨房、餐厅布局欠合理;东湖上郡——近万平米中心绿地，新都市湖畔生活城，紧邻