2018年6月佛山市大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位报告研究报告.ppt

天佑城 是顺德最大型的商业shopping mall之一，有目前顺德唯一的一个真冰滑冰场，还有最具现代化的大地数字影院； TESCO、苏宁电器等主力点进驻具有号召力，带来稳定的人流，可辐射到中山部分区域 优势 劣势 主要对比商业项目——天佑城优劣势分析 零售档次不高，业态布局较乱，租金收益整体水平较低 对比商业项目分析总结 项目 现有项目 嘉信城市广场 万科乔兰圣菲 万科新城湾畔 龙光·水悦城邦 天佑城 商业规划 购物中心 社区商业 社区商业 商业街 购物中心 档次定位 中档购物中心 中档商业街 中档商业街 中档商业街 中档偏高档购物中心 经营状况 较差 不好 不好 不好 较好 相应对策 重视商场内部主力店的影响，以休闲娱乐吸引消费者 增加服务类商家，更大满足周边居民的生活需求 增加服务类商家，更大满足周边居民的生活需求 增加服务类商家，更大满足周边居民的生活需求 大型品牌零售商的引入 备注 － 社区商业已售，经营者不看好作为住宅的配套商业 社区商业已售，经营者不看好作为住宅的配套商业 社区商业已售，经营者不看好作为住宅的配套商业 － 因周边住宅已有大部分配套商业，但经营情况一般，缺乏大型高档餐饮。因此，本项目应考虑配置大型高档餐饮，且不建议设置太多的配套商业。 万科新城湾畔 开发商 万科地产 项目地址 新城区欣荣路 规模 占地：7万㎡；总建：16.5万㎡ 物业类型 由联排别墅和7栋17高小高层组成 价格 毛坯：10000-14000 主推单位 主力消化三期单位 主力户型（套内） 带装修：60-90㎡江景13000元/ ㎡ 毛坯：150㎡江景14000-16000元/ ㎡ 推广主题 纯江岸空中江墅 销售情况 现时主要销售三期单位为主。二期单位基本全部售罄 知名发展商品牌优秀的地段价值。 该项目板式设计，一线德胜河江景。 利用泰式园林与德胜河江景进行完美水景资源结合，形成江景、水景、园景三重复合景观面 。 目录 * 项目基地分析 项目背景情况分析 顺德零售商业市场研究 区域市场特征分析 竞争分析 核心元素分析 项目初步定位及开发建议 1 2 3 4 5 6 7 竞争分析 * 可辐射区域消费需求研究 现有及未来竞争项目分析 5.1 5.2 * 消费需求调研目的和方法 消费者调查目的及方法 目的： 我们对项目周边住宅区和大良主要商圈的消费者进行调研分析，分析着力对消费者的基本特征、消费习惯以及购物、餐饮、休闲各项消费偏好，对本项目的反馈进行研究，从而作为本项目市场定位、业态组合以及品牌引进的重要参考依据 方法： 拦截式访谈 访问地点： 嘉信城市广场 60份 永旺（吉之岛） 50份 鉴海路美食街 40份 新一城购物中心 50份 新世界中心 50份 大润发 50份 * 样本容量的确定 * 成本基础法 约定法 置信区间法 统计分析法 五种样本容 量确认方法 比例法 样本容量：≈350人 应执行的样本容量是350人。 * 样本容量的确定——置信区间法 * 精确度 样本容量 可确信的总体差异性大小 期望精确度 估计总体值所需的置信度 n：样本容量 z：所选置信区间相关的标准误差 p：总体的估计差异性 q：100％—p e：可接受误差 * 样本容量的确定——置信区间法 * n：样本容量 z： 所选置信区间相关的标准误差 p：总体的估计差异性 q：100％— p e：可接受误差 z：置信度95％ p：50％（预设：预期目标的差异性大） q：100％— p e：精确度±6.93％ 350 6.93 50 50 1.96 n 2 2 ? ′ ′ = * 编号 采样点 采样数 1 嘉信城市广场 60份 2 鉴海路美食街 50份 3 永旺（吉之岛） 90份 4 新一城购物中心 50份 5 新世界中心 50份 6 大润发 50份 总计 350份 备注 废卷3份 采样点分布 嘉信城市广场 永旺（吉之岛） 鉴海路美食街 新世界中心 新一城购物中心 大润发 项目位置 * 调查目的 出行方式 购物频率 购物场所 消费金额 消费习惯 购物习惯调查 餐饮消费调查 休闲消费调查 各项消费偏好 年龄 性别 收入 文化程度 婚姻状况 职业 消费者背景 了解受访者的背景，以对大良消费者的基本情况有整体的理解和把握 了解受访者的消费习性，为使项目满足消费者的喜好提供参考依据 了解受访者的消费偏好，为项目的整体规划以及商品组合概念提供依据 调研内容 * 基本特征 受访者中，女性比例略高于男性；52%为已婚人士；受访者中，年龄主要集中在22岁－30岁，体现出受访人群多为年轻人。上述样本特征符合消费者调研采样的准则。大专及以上学历占57%。 女性比例略高于男性 大专及以上学历占57% *