2018年4月鞍山市唐郡名邸项目提报131p教学案例.ppt

唐郡名邸项目提报; 繁荣，还是泡沫？; 过剩，还是短缺？;低收入与高房价，蜗牛与火箭的赛跑？; 我们与购房者，朋友，还是敌人？; 投机需求，还是真实需求？;有人号召“买房要趁早”， 有人号召，“三年不买房”。 ;动中决断 静中思远 唐郡名邸 在左右矛盾中寻找平衡！！ ;市场环境篇;市场研判·宏观市场研判·全国宏观;市场研判·宏观市场研判·鞍山宏观;鞍山房地产市场 主要指标增长速度;市场研判·宏观市场研判·鞍山房产宏观市场;市场研判·宏观市场研判·鞍山房产供应市场;市场研判·宏观市场研判·鞍山房产供应市场;市场研判·宏观市场研判·鞍山房产供应市场;市场研判·宏观市场研判·鞍山房产需求市场;市场研判·宏观市场研判·结论;市 场 研 判 ;知此知彼，才能百战不殆。 所以，我们更要了解市场，了解对手！ ;本项目虽具备一定产品优势，但区位因素与 铁东核心居住区域的竞争，仍然是存在的。 因此我们先要关注的仍然是在地段上有明显 的竞争对手！！！;市场研判·竞争市场研判·泛竞争项目分布;市场研判·竞争市场研判·区域竞争项目分布——高新区域;市场研判·竞争市场研判·核心竞争项目分布——临近;市场研判·竞争市场研判·核心竞争项目分布——辐射(湖南);通过对本案周边及核心竞争区域楼盘掌握情 况，目前铁东核心区域项目除在地理属性方 面有一定优势外，由于规划的限制，在产品 方面无明显优势，而鞍山百姓目前所认可的 仍然是“低密度，高得房率”的品质小区。因 此，我们日后的重点竞争对手应该 是…………;市场研判·竞争市场研判·主要竞争项目个案分析;市场研判·竞争市场研判·主要竞争项目个案分析;在这十余家的同类型竞争对手中，有些四季销售火爆；有些却每天门可罗雀。他们之间究竟有什么样的差距？？？我们又如何能在这些对手中脱颖而出！？一步胜，步步胜，是我们研究关键。那么我们先来看看我们的对手们都有什么牌？因此我们要……;;万科城之悦澜湾;;发现和结论;所以万科城 玩的是……;林荫大道;占地面积：7.8万平 建筑面积：30万平 容积率：2.91 绿化率：45% 项目体量：1800左右户 规则面积:98-184 主力户型：98-110平 价格描述： 一期公元大道09年下半年到2010年上半年全部售磬，均价为4500左右，2010年下半年二期面市起价为4700，到目前高层：5000-5400小高层：5500-6000;人气方面： 由于万科城的火爆热销，在本区域内一定程度上形成相对卖方市场，一定程度上成就了同期在售项目——林案，相对该区域众多如：香榭、本案、皇冠一品、唯美林语、中港广场、新世界等项目开盘，林案人气相对会有所下降，目标客群将分散于诸多同类竞品市场. ;发现和结论;所以林荫大道，玩的是……;远东嘉山水二期 ;技术指标;竞争关系分析： 远案目前正销售2期多层洋房产品，预计本年内及12年上半年之前全部售罄。按 目前本案洋房产品对外8500均价来看，在单价方面无优势。远案定位与本案相 比略低，其主流产品为110万-160万的多层产品。虽然面积区间与相对本案相 似，但由于定位较低，所以竞争关系弱化，为本案的二级竞品范畴。 品牌方面： 由于远案一期物业水平相对不高，使一期业主反应十分强烈，造成了一定的口碑 影响，而本案长时间未动工的客观事实也造成了相应的不良反应。在品牌方面二 者相对均衡。产品方面：远案的主力面积：140-200平，主流价格为110-160 万； 人气方面： 人气相对平淡，远案策划方面并没有对市场进行足够的宣传支持，使倍受广大消 费者关注的多层产品未得到足够夸张放大。虽然一期物业等原因使其品牌受到一 定的影响，但使入住后形成的既定人气要略占优势，成为其优于远案产品的一个 利益支撑点。其客户群体并未达到足够预期，但其规划和产品将对本案构成竞争。 ;发现和结论;因此，远案同样玩的也是……;唯美林语;占地面积：6.8万平 建筑面积：15万平 容积率：1.7 绿化率：30% 项目体量：1024左右户 规则面积: 90-260 主力户型：90-130平 价格描述：起价5180 最高价7500 均价6000左右;与我们的关系……;发现和结论;所以唯美林语玩的则是……;东河湾;技术指标;与我们的关系……;发现和结论;因此，东河湾玩的一样是……;唐郡项目之间的竞争，归根结底就三个词……;那么我们应该如何玩？出路在哪里呢？;未来市场预判与评定;唐郡的关注点; 对于本项目而言，在受到结构性供过于求、及众多近市区项目拦截的竞争态势下，产品力的提升和操作策略的合理运用是项目在