2009郑州正商龙湖项目前期定位策划思路154p研究报告.ppt

谨呈：河南正商置业有限公司;从客观角度诠释项目发展定位 郑州低密度物业发展研究、典型个案研究、项目地块分析 从项目定位梳理项目价值点 项目定位方向、客群研判与锁定、项目价值点思考 从项目价值点解读项目规划设计 项目开发模式研究、物业布局构想、物业发展形态构想;从客观角度诠释项目发展定位;项目名称;即将入市楼盘;以上数据来源：同致行市调搜集整理;启示—— 郑州低密度物业中类别墅产品具有面积大、价格高的显著特点，客户主要集中少量的高端人群，高群分布广泛但绝对值偏低，而洋房产品实际上已经参与到主流产品线的竞争当中。整体来看，基于郑州“高容积率”主流市场的垄断性，低密度物业发展不成熟，存在一定的市场补缺发展机会;启示—— 与产品特征一致，郑州目前低密度项目中别墅以及类别墅产品总价均比较高，购买客群相对集中，对于本项目来讲，将存在着通过控制总价进行“细分市场”，在低密度项目创造“某种群体交融的另类生活组团”的差异化竞争优势和发展机会，以此吸附更广泛范围的客户群体，将有助于项目从根本上规避开发风险。; 100 200 300 400 500 600 700;项目名称;项目名称;项目名称;;;同致行思考;从客观角度诠释项目发展定位;从右图可以看出： 郑州低密度物业逐渐从三环内向四环、五环线蔓延发展； 多数低密度物业都毗邻高速公路、环城公路等主要交通干线。缩短了城区与郊区的距离和时间。 大郑州城市规划框架的拉大和各种被套设施的逐渐成熟，老城区房地产开发日趋成熟，可开发土地日益减少，土地成本导致城区楼盘容积率大大提高。;开发商;产品配比及销售情况;;地段 位于惠济区北环以南、秦岭北路 ，紧邻郑州火车编组站和南阳路立交桥，交通便利性较差，噪音较大。 产品 多层洋房6-7层带电梯多层组成，双阳台；附送平台花园。叠拼庭院层层退台、户户露台，4-6层带电梯多层围合而成；附送半地下阳光多功能房、前后花园、平台花园、阁楼、露台等。高层产品拥有入户花园、双阳台、多露台。 价格 价格自开盘以来有小幅上升，从3800元上升到4200元。 营销 利用利海的品牌效用和客户资源进行营销，借助于本项目意大利风情举办相关活动营销，;开发商;典型个案研究;开发商;启示—— 思念果岭山水是郑州低密度物业项目的代表作，拥有良好的地形地貌和湖泊自然资源，靠近母亲河黄河，依靠人文和自然景观，进行了以旅游休闲为主题的地产项目开发，整个项目配备了诸多高端设施，如高尔夫球场、温泉酒店、国际会议中心，运动馆等一系列设施。高度整合了本身的自然资源和人文景观。因此，对于本项目而言，我们应重视打造、建立项目的资源特色，为项目成功开发低密度物业创造更多的“私享”条件，并且对置业群体的研判水准坚定信心，以较为直观的引导方式去定位我们的营销。;开发商;地段 郑州市东南新郑市龙湖大学城，老107国道与龙湖镇商业路交汇处 。距离市中心约25公里。 产品 定制庭院住宅，一批面积由小到大的四层、低密布局的住宅区。别墅宽景HOUSE，超低密、宽景阳台、飘窗是特色，三层半、四层半的。 价格 价格自08.12开盘以来有小幅上升，销售情况良好．随着最近郑汴新区建设的提速，未来还有较大的升值空间． 营销 利用重大活动赛事来进行项目营销，赞助“中国·新郑黄帝文化国际论坛” 、中原第二届龙舟赛 等。;从客观角度诠释项目发展定位;航空港组团;职能生活配套区;交通——项目距三环不到8KM，未来直接与城市轨道交通、地面快速交通换乘对接，对郑州市区客户能够产生一定的拉动作用！;交通——处于郑州西南绕城高速收费站旁，借助郑州环线优势，有条件在短时间内通达东、西，对郑州周边城际客户产生一定拉动和引导;环境——项目周边基本为工业用地和教育用地，可嫁接的商业配套等资源不足，但教育资源丰富，需考虑在开发中解决基本生活配套的问题;;指标内容 项目占地500亩，33万㎡左右，批准容积率1.5 ，建筑面积约50万㎡ ， 正商计划控规容积率1.2，总建筑面积约40万㎡； 建筑密度不大于28% ； 总体绿地率不低于35%；公共绿地不小于1㎡/人； 住宅建筑为多层。;项目地块分析;项目地块分析;项目地块分析;项目地块分析;项目地块分析;项目地块分析;北;北;项目地块分析;项目地块分析;项目地块分析;项目地块分析;同致行思考;从客观角度诠释项目发展定位 郑州低密度物业发展研究、典型个案研究、项目地块分析 从项目定位梳理项目价值点 项目定位方向、客群研判与锁定、项目价值点思考 从项目价值点解读项目规划