2009芜湖市华强城R05地块项目定位及物业发展建议263P研究报告.ppt

柏庄春暖花开 兵营式布局，小组团设计； 景观轴线不明确，景观均好性较差，无主题景观； 部分建筑连接较长，影响居住舒适度，中规中距，缺乏变化； 平湖秋月 高层单体布置在北面、东面，低密度住宅在西部、中间； 西部建筑密度过大，中部、东部较为合理； 产品排布具不断变换，景观分布均匀； 从芜湖市场现状来看，部分项目注重规划细节的营造，大多数项目仍采用传统的兵营式排列 后期规划地块 长江中路快速干道 铁路，火车，学校的影响 大桥公园，绿化景观 本项目规划条件分析 武警支队、饭店 后续规划用地，商业地块 关键规划指标： 整体限高：36米； 容积率：2.04 占地面积：约6万余平米 建筑面积：约12万平米 结合地块规划条件和本地市场情况，总结本项目规划布局原则 除北部大桥公园外，地块外部可利用资源价值不高，因此重点放在内部资源利用和环境营造上； 充分考虑后续用地对规划的影响； 南向6号地块，为区域商业中心，考虑其便利性及其建筑高度较低的因素； 点式小高层与板式小高层结合，体现变换； 结合地块条件及容积率情况，适度布置景观； 优化社区空间，避免呆板的兵营式布局弊端； 统筹考虑市政绿地规划，设置公建和出入口； 绿化隔离带尽量减少外围不利环境资源的影响，包含车道 社区主景观轴与景观支线、楼间景观相映成趣，构成和谐的生活景象 机动车入口 入口景观区，大面积水景及休闲设施，开阔气派，一举打动客户，人行入口。 在产品间布置景观步道，最大限度将景观融入其中，提升项目居住品质 规划概念构思——以入口处亲水景观为主景观，各个景观步道延伸入小区，充实项目景观 点式小高层余板式小高层结合，凸显项目档次，同时将产品实用性做到极致 入口设置原则——考虑安全性在、昭示性、人车分流原则，人行入口设置在项目南部，车行入口设置在项目东部 长江路 商业地块 长江路为城市主干道，车速快、车流量大，若入口设置在西部，则有很大的安全隐患； 东部为饭店及武警部队驻扎地，相对安静、偏僻，昭示性不够，考虑设置机动车入口； 南部为商业地块，道路，随着区域不断成熟，此区域是人流汇集地，昭示性、安全性均好，且方便小区客户进入商业区购物，因此人性入口考虑设置在小区南部； 饭店 武警部队 人行主入口 车行主入口 总体策略与原则 规划布局建议 产品风格建议 户型设计建议 园林景观建议 开发策略 物业发展建议 R05地块建筑风格以英伦风格为主，与09地块形成比较统一的建筑标识 1 2 澳然天成 徳邑风尚 项目定位十种风格，可以打造成万国荟萃的大型建筑展览群； 前期项目风格设计不够纯粹，缺乏明显的所属风格元素； 澳然天成、徳邑风尚立面不具明显的标识性； 外立面风格借鉴案例1：上海·泰晤士小镇 案例： 泰晤士小镇 外立面风格借鉴案例1：上海·泰晤士小镇 外立面风格借鉴案例2：北京·奥林匹克花园 外立面风格借鉴案例2：北京·奥林匹克花园 外立面风格借鉴案例3：北京·金地格林小镇 外立面风格借鉴案例3：北京·金地格林小镇 显性客户具体分析（一）——依据其购买行为、区域特点、职业特点等要素进行客户梯队分析 客户梯队一 客户组成 市区内年轻客户 年轻的公务员 为子女购买婚房的主城客户 年龄层次：25-50岁为主 收入状况：家庭月收入在3000-4500元 置业意向：总价在35万元左右，两房或是小三房的小高层 代步工具：以电动车为主，摩托车、公交车 付款方式：银行按揭为主 总价控制： 经济型两房75-80㎡左右 标准型两房85-90㎡左右 行为特征： 满足基本的居住层次，希望从购房中找到归属感 显性客户具体分析（二） 客户梯队二 客户组成 公务员及泛公务员阶层 主城区私营业主 主城改善客户 年龄层次：30-45岁为主 收入状况：家庭月收入在5000-7000元 置业意向：总价在55万元左右，小三房或是标准三房的多层 代步工具：以私家车为主，电动车、公交车 付款方式：银行按揭为主 总价控制： 经济型3房100-105㎡左右 标准3房115-120㎡左右 行为特征： 希望从购房中找到归属感和自我实现感，注重别人的看法和情感享受，家庭责任感强 显性客户具体镜像 客户信息一 姓名：陈先生 年龄：28 职业：公务员 收入状况：家庭月收入5000元 家庭状况：夫妻二人（妻子也是公务员，准备明年要小孩） 置业意向：总价在50万元以内的，一定要3个房间 购买意向：现在的住的是市区的老房子，希望买个品质好的，距离市区比较近，配套也比较齐全的小区 客户信息二 姓名：汪先生 年龄：50 职业：普通工人 收入状况：家庭月收入3000元（主城的房子即将拆迁） 家庭状况：一家三口 置业意向：总价在40万元以内，两房就可