2009济南海那城项目营销策略方案_近郊规模楼盘营销资料教程.pptVIP

天泰?奥林匹克花园-----分期及销售状况 一期韩国村 一期一、五组团 一期二、三、四组团 一期韩国村为7栋小高层，专为韩国人定制，销售结束 一期一、五组团共400套，3个月售完 一期二、三、四组团共800套，8个月销售率达93% 天泰?奥林匹克花园-----配套设施 幼儿园 网球场 2500平米体育会所 游泳池 咖啡巴、酒巴 羽毛球场 乒乓球场 设施 项目 面积 教育 9班幼儿园 2500 18班幼儿园 12000 文 化 活 动 奥体健康运动中心 11700 奥体酒店新闻中心 21000 二期社区中心会所 2500 镇长官邸 800 商业 一期商业街 5000 社区购物中心（超市） 1800 医疗　 三期保健会所 1000 一期诊所 200 配套指标 天泰?奥林匹克花园的启示 以运动主题定位客户 天泰品牌与奥园品牌联动，扩大客户层面 配套设施的作用：一为吸引客户、二为丰富主题 25000平米运动会所大配套解决了陌生区域的生活配套问题 韩国村的建立和韩国人的入驻树立项目高端形象 产品注重细节，但品质一般 多中心的规划方式，使各组团都有公共活动空间 郊区规模化楼盘开发及营销案例总结 消除陌生感的四大措施 强势主题，如运动主题、异域风情主题 以齐全的生活配套，如品牌主力店、大型会所 以公共活动制造区域热点，消除陌生感 开发商自身的强势品牌或嫁接全国知名强势品牌 吸引客户置业的驱动因素 郊区项目的价格优势（主力产品低单价及低总价） 郊区良好的空气质量或景观资源 郊区物业未来的升值潜力 对于项目开发运作战略的启示 大盘分期规律 低开高走，小步快跑 适用条件：地价较高，资金量较小，短期市场风险较大 规模优势，成本领先 适用条件：地价较低，启动资金充足，预期长远市场竞争激烈 启动期位置 临近周边成熟区，交通条件成熟区 位于项目中利于展示的位置 便于后期的分期延续 启动物业类型 试探市场型：物业类型丰富，启动所有物业类型 抢占市场型：启动最核心物业类型 郊区规模化楼盘开发及营销案例总结 对于项目开发运作战略的启示 二三线城市大盘案例启示与借鉴总结 开发节奏的把控是成功开发、实现盈利的关键 产品多元化，理性创新，用展示营造社区氛围 完善社区配套，营造未来成熟生活氛围 客户层面较泛，而且随着开发进程改变并扩大 采用较高的立意或原型，拔高形象，营造生活理念 低价启动，小步快跑，价格逐渐提升，以快速回现 对于项目开发运作战略的启示 目 录contents 1 2 3 5 4 运作背景研判 项目定性 近郊规模化楼盘案例借鉴 项目开发目标 项目营销诊断 7 6 基于目标及现状的战略突破 项目推广策划 海那城三重目标 2009年销售额突破1.2亿元 目标1 立足于海那城项目整体运作成功 09年从品牌及形象上为项目整体运作打下良好基础 2009年2-6月份销售额突破3000万元 目标2 目标3 目 录contents 1 2 3 5 4 运作背景研判 项目定性 近郊规模化楼盘案例借鉴 项目开发目标 项目营销诊断 7 6 基于目标及现状的战略突破 项目推广策划 供应结构脱离市场 海那城目前供应的产品面积区间在120-230㎡之间，其中以130 ㎡以上为主力户型。 西部区域高端客户密度小且受区位、配套限制，在启动期，当前产品定位所选择细分市场客群狭窄，最终造成项目滞销。 项目当前供应结构与脱离了区域市场主力需求。 目前产品总体户型大、总价高，客群面狭窄。 海那城当前户型配比偏大 西北区域市场旺销产品以紧凑两室、三室产品为主，面积以90㎡以下为主流。 90㎡以下约占70%， 90㎡以上约占30%（面积比）。 一室57-74 ㎡ 两室80-106 ㎡ 三室97-129 ㎡ 泉城花园 一室：57-75㎡，套数比约40% 两室75-85 ㎡ ，套数比约50% 三室95-110 ㎡ ，套数比约10% 美里新居 面积 套数（户） 套型比例 面积总数(㎡) 面积比例 120－130㎡ 89 36% 11078.34 29% 130-140㎡ 35 14% 4679.81 12% 140-150㎡ 32 13% 4499.04 12% 160-170㎡ 33 13% 4954.4 13% 180-190㎡ 23 9% 5053.23 13% ＞210㎡ 36 15% 7850.44 21% 合计 248 100% 38115.26 100% 数据来源：市场调研 单价、总价超出市场接受度 4+1洋房：6500元/㎡，电梯洋房：5200元/㎡。价格超出市场预期。 总价集中在60万以上，总价高，脱离了区域主力市场。 折扣后总价依然超出市场接受力。 定价高，超出了区域市场的价格接受程度。 户型 面积（㎡） 总价（万元） 三房 120-140 60-70 四房 16