2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P研究报告.ppt

社区商业餐饮业态对经营面积的要求是在200㎡—1,500㎡之间，也有不少小规模的餐饮，需求的面积一般在50～100㎡之间，由于有污染、卫生、噪音等问题，餐饮业对于排污方面的技术指标有很高、明确的要求，同时对其他技术指标也有基本的要求。 餐饮 各类商家对商铺硬件的要求 写字楼对周边商务氛围的要求较高，对商业配套有一定的要求，项目规划设计中需充分考虑项目所在区位的实际情况。从最低经营风险的角度出发，项目所在区位不适宜做常规的写字楼规划。 传统商务模式无法形成竞争差异化，只有通过商务办公创新形态，商务办公细节定位，突破传统商务办公模式，才能提升项目商务市场竞争力。 写字楼分析小结 供求关系：逐渐出现供不应求局面，但销售较为平淡 发展趋势：新金融商务区的打造，推动写字楼升级发展 价格分布情况：普遍在20-35元/㎡，中高档在40-50元/㎡ 面积区间：主力在80-220㎡ 配套设施：商业、饮食娱乐比例偏高，商务配套欠缺 报告目录 一、禅城商业市场调研 1、禅桂主要商圈分布及发展趋势 二、项目定位 三、规划及建筑建议 四、商家推介及租金建议 2、项目周边商业市场现状 3、消费行为分析 1、项目条件分析 2、项目SWOT分析 3、项目定位 2、商场规划要点建议 1、各类型业态规划建议 3、商场外立面风格建议 1、商家推荐 2、各类型业态租金建议 4、周边写字楼圈分析 3、租金分析预测 结合我司商业项目操作经验，影响社区商业定位的因素主要可以分为以下三个层面： 1.5公里半径范围内商业情况； 地块制约因素； 市场竞争预期。 项目定位部分 此类因素具有以下主要特点： 不确定性，由于涉及范围广，影响因素复杂，很难精确把握； 具有很强的个性特点，因应项目所在区域的特点而有所差异，难以统一标准； 处于动态的变化之中，并且易受主观倾向影响，属于不可控因素。 因此，社区商业的具体定位需根据项目的实际情况做个性化综合分析。 地块四至：整体昭示条件较差，主要商业氛围集中在西侧及南侧 项目北侧为4~5层高民宅，这类高度参差的建筑物将项目与绿景路形成视线阻隔， 直接导致项目在城市干道的昭示条件较差。 北往南单行 北往南单行 东：城中村初级商业配套 东：东升工业区及村屋 西南：惠景中学 西：惠景城 北：沿绿景路建材街铺 西侧为项目广场、双向2车道的小区路及惠景城高层建筑，这个位置是周边三大社区及丽日食街的主要车流动线，是项目昭示条件最好的一则。 东侧为空地、双向社区路及城中村，日常车流较少，入黑后人车流更少，商业气氛淡薄。 项目南侧社区商业街，有利于整体商业气氛及经营档次感的营造，但对项目对外昭示的关联性不足。 项目地段及交通分析 绿景路（双向4车道） 魁奇路（双向6~8车道） 佛山大道（双向6~8车道） 绿景路（双向4车道） 华远东路（双向2车道） 金澜路（双向2车道） 汾江路（双向6车道） 岭南大道（双向6车道） 项目周边主要为社区路，交通较为拥挤，成为制约项目商业发展的重要因素。 远离城市主干道，外来车流、客流量较少。 在地铁站800米辐射范围，可享受地铁交通。 受交通条件制约，大型超市、大型百货、写字楼等外向型商业开发难度大。 单行段 单行段 广佛地铁1号线佛山段终站 项目 约1.4公里 季华商业轴线核心点 项目核心辐射范围分析 项目处于季华五路商业核心商圈1.5公里中心辐射范围。 邻近丽日食街-都会广场饮食主题商圈，可承接其辐射客源。 以项目为圆点1.5公里辐射范围内除季华五路商业外无商场式集中商业，但片区人口密度大，社区型商业配套完善。 共约3.6万平方米商业体量，是项目所处商圈最大集中商业体量。 丽日商圈 项目地段人口密度分析 季华路 绿景路 魁奇路 汾 江 路 岭南大道 文 华 路 季华园 星星华园国际 二中教师楼 季华花园 绿景轩 绿茵花园 （约1万人） 惠景城 玫瑰名园 （约4万人） 丽日 豪庭 （约1万人） 丽日玫瑰 （约2万人） 季华新景园 月亮湾 绿景华庭 汇星源 （约2万人） 东建世纪广场 低层社区 （约5千人） 项目 世博家园（约1.5万人） 钢材专业市场 深村村屋 玫瑰园（约4万人） 村屋 村屋 凯德项目 怡乐居、慧雅苑、 碧云天（约1万） 村屋 嘉信茂、交通大厦 恒福花园， 区政府办公楼、 宿舍 金碧花园 （约1.5万） 深村村屋 汇银花园、 东建世纪康城 （约5000人） 村屋 雅居乐（约1万人） 钢材专业市场 食肆 村屋 中海文华熙岸 力迅上筑 （约2500人） 文华公园 文华公园 村屋 项目1.5核心辐射圈范围内居住人员数量达15~20万人，居住人口密度极高。 位处城市核心居住片区，商务型消费人群较少、家庭式日常休闲娱乐消费为主要消费目的。 片区现状为高档社区与出租型村屋混居，大型新建社区带来