2009珠海逸景园策划代理技术标部分162P研究报告.ppt

* * 项目户型分析 户型点评 ： ·户型方正,南北通透 ·超大入户花园，可改书房设计 ·豪华主卧套间设计 ·主卧,客厅附送大面积景观露台 ·单元面积较大,为舒适型的三房或四房 * 区位优势较明显，交通方便 周边生活配套完善 产品户型方正，赠送面积大（最大卖点） 广珠城际轻轨明年亚运前将通车； 港珠澳大桥已落实年底动工； 区域内可开发大规模项目稀缺. 区域购买人群支付力强 国家政策环境的变化带来的消费心理影响. 项目SWOT分析: .紧临梅华西路，部分单位受噪音影响 小区容积率高，小区绿化面积小， 难以营造整体绿化 小区外部景观资源欠缺 * 项目关键时间节点 项目销售情况分析 项目整体包装 客户分析 策略 开盘 反思 Contents * 项目关键时间节点 9月26日 公开认购 11月29日开盘 认筹阶段那些已经交纳2万元认筹金的客户，在开盘期间可以享受总价减3万的优惠。同时针对前去购房的工商银行信用卡客户还推出了0.5%的优惠折扣。 注： 1，2栋认筹客户约800个左右，开盘推售526多套。 11月 25日 公布价格均价10000元 10月24日 样板间开放 认筹2万,可预定房号 * 项目推广 2009.11.05---软文---新香洲大盘御景国际稀缺价值解读 2009.11.06—软文---御景国际：演绎国际活性空间 11月 户外广告牌（柠溪天上人间处----开盘公告内容） * 开盘策略、流程、包装、销控分析 开盘方式：项目认购已定房号，开盘当天主要是释放价格，签约和抽奖。 抽奖流程：2009年11月29日,签约客户以10人为一组领奖品（价值1400）并抽大奖（价值4000）。 21日上午9点，客户签到等待抽签 客户内场试算价格和签约 签约客户外场领奖和抽奖 注： 认筹所订房号可保留到周三，使到现场大量客户犹豫，现场客户多在试算价格以及观看样板房，签约客户稀少，炒房者有在现场找买家。 * 外场流程平面图 签到区 样板房 舞台 客户休息区 内场 礼品区 客户休息区 舞台准备区 停车场 入口 * 内场流程平面图 客户恰谈区 财务区 餐点区 模型区 客户休息区 签约区 接待前台 法律顾问区 银行服务区 * 选房现场情况 早上9：00，现场只有1-2批客户 早上9：30，大量开放人员 早上10：00 早上11：00，客户已基本离场 * 营销中心现场情况 签约流程 观望人数居多 签合同犹豫 * 选房现场小结 项目开盘取用内部认购的方法，以至开盘当天当场客户人数稀少，代理公司聘请了大量民工做托，开盘时间也由原定的9：30推迟到10：28，开盘现场虽然有抽奖等暖场活动，但 11点过后，整个外场已基本没客户。 * 项目价格情况分析 项目开盘当天共推售2栋住宅，分别为1栋和2栋，除样板房共502套单位。截至11：30现场已签约客户18批，内场约10批客户在签约 开盘当日价格及折扣：认筹客户成交总房价可减3万 项目对外实收均价：9600元/平方米 开盘当日优惠：当天成交客户可获得西门子的咖啡机和吐司机，可以参加现场的电器大抽奖 * 项目价格情况分析 项目对外实收均价：9600元/平方米 认筹换名手续费为1个点,加上抄家获利空间等因数影响,项目单位最终的价格空间预计达到11000/平米以上 * 项目销售情况分析 图为截止13：00现场签约客户单位，虽签约较少， 但营销中心现场已无87平米三房单位和118平米单位可选，只有1栋01，02房型可选。 1栋 2栋 1单元 2单元 3单元 1单元 2单元 904 504 302 1603 2803 1001 1802 1201 1003 704 1604 1903 1501 　 2203 2003 　 3101　 　 2202 　 　 2004 * 客户分析 客户到访量 开盘当天到访客户不足200人次左右，基本上认筹客户，与已交筹客户相差甚大,前期已认筹客户基本有400~500批,而前期认筹客户不到现场或到过现场未签合同,主要是因为认筹客户大部分客户为炒家,未找到下家接手,或未知以何种价格出手可以赚取更多利润。 客户简析 在此不能掌握该项目的选房客户的详细资料，因此只能从现场情况对其整体客户作出简单的判断。 年龄：各年龄阶层都有，30岁－40岁左右的客户居多； 职业：据现场判断，选房的客户多属于中产阶层，以中薪阶层为主。 区域：现场停泊车辆较少，从停泊车辆车牌号判断，开盘当天开车来访客户全为珠海本地客户 * 客户访谈 反思 年 龄：刘女士约35岁 原 籍：广东人 现 住：香洲 购房用途：自住 项目评价：所选单位为87个方的三房单位，在周边区域上班，觉得赠送面积大，价格还算合理，同