2009河北大厂项目定位报告讲义教材.ppt

2009.1.13; 本体概况; 报告思路;城市发展趋势之：北京城市发展所处阶段;几个数据:;北京城市发展所处阶段关键特征;基于客户驱动的郊区化发展模式——2个趋势下的4个驱动模式;北京城市发展角度下的主动郊区化;北京地理特征下的主动郊区化趋势;※北、西区域特点： 1、基于区域资源，为早期主动郊区化客户主要选择方向。 2、传统别墅区； 3、市场细分程度高； 4、产品多元化，价格高； 5、客户支付能力高。 ※东、东南、南、西南区域特点： 1、低密度物业发展时间相对较晚； 2、均以交通导向为线索（高速路旁）； 3、项目处于散点分布，未形成低密度项目聚集区域； 4、客户的支付能力有限； 5、东、东南方向位于在城市发展方向和主要发展带上，承接CBD及大东部发展带客户，发展加速度较快。; 京东城市群：奠定城市化到郊区化发展基础; 报告思路;（一）燕郊房地产市场简析与研判; 河北廊坊燕郊开发区，位于环京津、环渤海经济圈核心，燕郊开发区位于首都东大门，与北京通州区仅一河之隔。 距北京市中心天安门30公里，距首都机场25公里，京哈高速公路、京秦、大秦电气化铁路横贯东西，北京930路公交车直通区内，京通快速路将燕郊与北京市中心紧密连接。 燕郊开发区幅员面积180平方公里，规划面积80平方公里，规划人口60－80万。在交通上规划建有6条与北京衔接的通道，包括：京哈高速路、迎宾路、燕顺路、京哈公路复线、神威北路、南外环路。同时地铁八通线在通州八里桥处留有接口，未来将会延伸八通线的城铁,穿过燕郊。 ;;（1）燕郊区域土地供应;（2）燕郊住宅产品近年价格走势;（3）燕郊区域住宅供应价格结构分析;燕郊住宅市场逐渐发展，基本已经形成了三个板块：潮白河区域、老城区和南区。;春和双星园 起价：2960元/㎡起;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;结论5：整体来讲，燕郊房市因京而兴，因交通而起，但是产品仍然处于待升级阶段，在规划布局、景观、户型以及产品细节上，尚有很大的发挥空间。;5、燕郊商业板块分布;项目;结论1：从商业整体发展水平上看，燕郊商业目前仍处于一个初级水平，从某种程度上讲，其商业从属于通州商业核心的辐射范围内，主要表现在：由于暂时缺少高质量人群的支撑，燕郊商业业态相对单一，商业层次较低，规模少，分布零散，大宗商品的采购和品位消费依赖通州商业。;客群类别;8、燕郊客户置业趋向分析;■北京溢出人群： 这部分人群要么曾长期居住北京，要么曾接受过北京生活方式的熏陶，所以这部分人： (1)收入相对稳定，一般处于中等收入水平；理财观念较强，略显小资情调，偶尔能够接受一般性奢侈消费； (2)居住环境追求经济型时尚，讲究一定的品位情趣； (3)事业处于起步或上升期阶段，区域主要在北京东部，由于便利的交通，选择燕郊； (4)精神生活上，多数接受过较好的教育，思想相对开放； (5)部分家庭有经济型私家车，但是出行一般以公车为主。;住宅;（二）大厂房地产市场简析与研判;■河北省大厂回族自治县地处京畿，位于潮白河东岸，与北京仅一河之隔，是全国距北京最近的一个少数民族自治县，全县辖两镇三乡，人口11.3万，幅员面积176平方公里。 全县畜牧产业发达，农民自古就有牛羊贩运、养殖、屠宰、加工传统，近年来已建成华安、福喜、福华、万福盛等投资额在1000万元以上的龙头企业11家，畜牧业及相关产业产值已突破10亿元。 ■夏垫镇位于大厂回族自治县北部，西距北京40公里，南距天津、东距唐山均120公里，京秦电气化铁路和102国道横穿全境，属环京津都市圈和环渤海经济圈腹地，是离北京最近的少数民族聚居镇。 夏垫镇辖30个行政村，总人口3万人，其中，回族村11个，回族人口1．1万人，占全镇人口的36．6%。行政区划面积41．18平方公里，镇区面积2．4平方公里，耕地面积4．3万亩。 ;2、07年大厂房地产销售均价不高，竣工面积较小;从2007年人口统计数据看，相对于廊坊其他县市人口来说，大厂县基数则较小，总人口仅为114858，非农业人口为30759，约占26.8%。;4、大厂县农民人均收入、人均生活费支出逐步增长;5、大厂县城镇居民人均收支逐年提高;市场分析对本案的启示; 报告思路;;通过区域及其规划分析、本体条件解析确定项目属性; 线路1：京广桥——朝阳北路——燕顺路——迎宾路——102国道——项目（规划中）;项目SWOT分析 ;价值认知梳理;项目本体分析结论; 报告思路;价值判断因子1：“非北京”项目价值;价值判断因子2：大厂工业园区的投资建设利于增 加区域房地产的市场需求;价值判断因子3：与廊坊的关系，属于廊坊北三县, 北京“飞地”;北京规划的 “七环”向外扩大到京冀交界处，自西南向东北依次连接涿州、固安、廊坊、香河