2009成都融创红光地块市场定位报告78p资料教程.pptVIP

SWOT分析 优势（Strengths） 临近成灌高速快铁和改造后的双向8车道成灌老路，城市通达性好，地块展示能力较强，属于快铁经济圈内的聚集型物业； 地铁控制用地与代征绿地为本项目打造“绿色经济”给与了有力的支撑； 红光板块已经成熟，拥有华润、合景泰富、正成等成熟开发商开发的品质楼盘； 周边具备高新企业、大专院校和市场经营户等多类集中购房目标群体； 开发商拥有在成都多年开发地产的经验。且具备一定的影响与号召力。 劣势（Weaknesses） 红光板块地产较为成熟，但商业生活配套不完备，需要借助华润与合景泰富的商业配套； 区域购房者较不成熟，看重单价或实得单价，是典型的价格主义者，需要从产品设计上更多的满足较低端的需求； 从未来竞争来看，本案规模体量均较小； 受地铁控制线影响，规划设计具备一定的难度； 周边原住民购房能力较弱，购房的有效来源需扩延； 机会（Opportunities） 城市逐步发展，功能外移，城市结构的变化； 市场预期与本案预设重合度较高，多个研究群体表明本案的渗透能力较强； 区域可建设用地不多，竞争不如其他地域激烈； 目前郫县地产供需两旺，是内源的真实需求反映； 政府明确房地产是支柱产业，政策支持力度在逐步加大； 威胁（Threats） 部分效益较好的高新企业及大专院校有修建福利房的打算； 典型竞争楼盘赠送比例超过成都市有关规定的20%，如何突破成为规划设计的难题； 地块尚未拆迁，明年5月亮相难度较大； 本案体量较大，开发周期较长，政策及市场的变数较大，对开发商的资金实力和运作有一定的挑战； 我们认为：本案总体来看，是一个“优势大于劣势，机会多于威胁”的项目。我们认为：在区域购房者还没有完全成熟、 更注重单价的状况下。本项目作为红光板块100余亩的区域大盘，未来有接近万人居住的社区，从策略上讲应该从“经济”、“实用”、“创新”考虑，抓住本案相对区域内竞争楼盘更接近高速快铁的优势，优化各种成本，充分挖掘区域板块的优势、整合周边资源，迎合区域购买力，快速打开市场，在区域市场占据有利的战略高位。 本案定位探讨 西部新城发展融入主城区，尤其是住宅 红光作为绕城高速外郊区县的第一圈层，具备良好的市政基础建设，将成为大成都重要连接点 城市发展 中心城区范围扩大、功能外移 三环外区域将形成区域副中心，且需要交通通达性好并且连接中心城区与郊区的功能的中转站 成都城市规划 主城区范围外扩 西部新城沿快速交通纵向发展 本案作为西部新城的大型复合项目，将成为西部新城发展的核心组成部分 建设用地105亩 复合地产项目 本案具备一定规模，周边有特定校园群体、工业园区白领、市场经营户，具备发展与校园经济、工业、市场相关的物业的基础 西部新城发展可生长性较好 本案现状 发展 结果 西部新城快速交通体系物业 紧邻工业区、校园、市场 具备规模支撑 总体市场定位 解析： 中心城区功能外移，应通过快速交通主动接纳并融入中心城区功能 高速铁路的通车与成灌老路的改造均在2010年完成，红光从城市发展来看，沿快速轨道交通的走廊经济发展，可以率先得到中心城区的功能辐射，从住宅功能的来讲可辐射整个成都市，尤其是成都西面的购房群体，已经具备了第一居所的概念 便捷的轨道交通拉近都市与郊区的距离，是红光从小城镇融入大成都环境的形象接点，更体现出轨道交通周边物业升值的依据 周边的具备一定规模的工业园区白领、校园群体和市场经营户又对项目起到了一定的支撑作用 西部新城快速交通体系物业 档次定位 结合周边楼盘定位来看：万景峰和华润.橡树湾由于地价不得不定位于最高档次。上锦颐园、正成.名城左岸和万基.金蓝湾定位于中档。这两档之间的档次和价格相差非常明显。（万景峰精装电梯均价5000，华润洋房均价预计6000，其余楼盘均在3600-3700的均价） 因此，本项目采用差异化定位法，由于规模偏小，可以走这两个档次之间的定位路线，即中高档路线。 本区域楼盘核心竞争力在于产品的附加值，如将产品的附加值做够，即可直接进入高档，与万景峰和华润.橡树湾竞争。 楼盘规模 楼盘定位 华润.橡树湾 万基.金蓝湾 正成.名城左岸 万景峰 本案 上锦颐园 客户定位 解析： 从区域发展和竞争结构来看，红光板块本地的居民并不能支撑本案的发展。本案在区域客户的争取中，应着重考虑来自犀浦和啤筒为代表的郫县区域。同时区域还代表了工业园区、高校群体和市场经营户等三个重要的目标购房群体。 从城市发展来看，本区域可以率先得到中心城区的功能辐射，从住宅功能的来讲可辐射整个成都尤其是城西的购房群体。 本案客户定位策略： 立足区域，辐射城西 区域内来自成都的购房群体年龄相对较大、学历相对较高、职业更宽泛、年收入也更高 年龄平均37岁，25-50岁占84% 大学以上学历占56% 职业以一般职员、老板、企业中层和专业