2009年无锡蠡湖一号营销企划报告 2009-117页资料教程.ppt

蠡湖一号营销企划报告;现实问题;宏观市场分析;中国经济在1-2年内机遇与困难并行。;无锡经济增幅放缓，相对遭受冲击尚小 09年经济前景依然明显;无锡整体房地产市场动态;2008年无锡土地市场供应量较07年上升了32.6%。 无锡土地成交量在08年上半年完成土地出让总量81.1%，但在下半年基本进入冬 眠状态，土地成交金额出现下滑。 无锡土地市场在进入09年后就暂缓供应，市场以消化现有土地为主。;2008年无锡商品房市场供应量逐季增加，全年的市场供应量较2007年增加了20.18%。而市场整体销量全年保持平稳。;2008年无锡商品住宅价格走势基本保持6300元/平米，但一些月份的上扬主要是所推产品性质趋于高端。;08年无锡房地产市场的整体低迷。08年房地产市交易量连续下挫全年商品房销售面积537.35万平方米，比上年下降30.0%，商品房实际销售额288.85亿元，比上年下降17.7%。 房地产投资开发意愿持续降低。08年房地产业实现增加值140.94亿元，比上年下降4.1%。完成房地产开发投资449.72亿元，比上年增长18.9%，商品房竣工面积711.39万平方米，比上年下降3.5%。 大中城市价格进一步回落，刚性需求促成反弹。万科魅力之城与太湖国际社区于09年2月10日公开降价促销,随后在09年3月，无锡商品房成交面积526648.75平方米，环比增长65.55%，商品住宅成交面积480210.03平方米，环比增加64.96%。83.1%的成交客户为本地居民，均以自住客户为主。;颂唐观点—— 市场结果;无锡高端住宅市场分析;蠡湖不是普通的湖， 蠡湖一号也不是普通的住宅；; 高端住宅月增存量变化走势;2008年-2009.3大面积高层（140㎡以上）成交情况;2007年，国家调控并未改变“别墅用地禁批”的基调，同时，外商投资也限制投资别墅类房地产项目。在《外商投资产业指导目录（2007年修订）》中，“高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营”仍在限制目录内。;虽然无锡整体高端别墅类产品市场去化较为平稳，但是区域板块竞争集中，加上目前客源稀缺，因此各家的营销倾向有所不同。;随着南丰御园的正式进入蓄水营销，太湖锦园及印象剑桥二期的全面启动，无锡市场的别墅高端级产品将进入新一轮的客源争夺。另外，环???延岸类别墅产品已经进入广宣阶段。;产品区域特征——无锡豪宅都占有着属于自己独有的地域优势，或市中心CBD配套、或自然山水景观特色！ 产品形态特征——无锡豪宅都拥有能够强调的产品特性，或高科技应用、或豪华标准装修、或精通观景户型特质！ 项目品牌特征——无锡豪宅的开发者背后都有深厚的品牌基础支撑，如朗诗、如万科、如茂业、如世茂、如华润、更有阳光！ 高端客源特征……;品味人士的独特圈层……;无锡高端住宅市场客户分类 ;;;除此以外，随着豪宅市场的需求进一步深入，未来还有可能新增客源：;购买力;颂唐观点——客源竞争 ;无锡同类项目参考 ;万科·金域蓝湾：高层均价8500元/㎡ “浓缩一城之脉” 以地段、配置作为产品硬件特性，以品牌、品味作为产品软件特性;时间;常工城尚城：高层均价8800元/㎡ “居上流之上”“六重精装豪宅” 以准现房、市中心精品盘为特色进行区哉拦截营销。;时间; 朗诗未来之家：小高层均价10250元/㎡ “恒温·恒湿·恒氧”、“比尔的高科技住宅” 以高科技住宅概念配以样板试住、现场体验等营销内容进行营销;时间; 无锡茂业豪园：超高层均价9100元/㎡ “一站式城市综合体”、“城市顶级豪宅” 以茂业百货作为城市住宅全配套，并炒作太湖版块概念进行城市CBD规划营销;时间; 蠡湖尚郡：联排均价10680元/㎡ “浓荫深处见生活”、“懂得庭院生活的别墅” 以现场实景呈现作为样板宣传视点;时间;银河湾花园：别墅均价12000元/平方米、多层均价10000元/平方米； “无锡银河湾，联合国金奖示范区” 强化产品特征，突出项目卖点，调性表现符合价值体现。;近期活动： ;南丰御园：独栋别墅预计每套500万以上，现已进入实质推广阶段； 高调切入，体现豪宅专家身份，并邀请锡城名流前往香港，展示别墅居住文化及豪居生活理念； 现场正进行第一阶段样板建设。; ;上市公司实力 集团影响力 精品高端理念 水居、湖居文化;独一无二的蠡湖 高端物业聚集区;大型休闲景观公园 路网通达、轨道贯穿 高级商业、娱乐配套 自身国际化社区配套;生活关注词：务实 实实在在做生意，安安稳稳过生活。 不追求华而不实的居住空间，合适就是最好的。 （他们不会被简单广告内容打动） 生活关注词：成熟 岁月流逝换来成熟，一言一行都是智者的表现，成熟稳重成为他们的代名词。 对自己非常有信心，对自己的选择更是胸有成竹。 （他们见过更多的高端产品） 生活关注词