2009安粮集团徐闻海安项目定位与产品思考资料教程.pptVIP

新景祥 New Visual Angle ■ 本案客群定位 本案整体客群拓展方向 本案向珠三角乃至全国市场的客群拓张需要项目前期聚势与成名的实际举措 方向 1：泛珠三角区 重点区域：珠三角地区、成都、重庆等内陆区域核心城市； 职业特征：有钱有闲的中高端客户群体，对海洋充满好奇与憧憬。 置业特征：“感动”购买，前提需要本案前期的人气聚集与配套成型力度强劲，能够获得持续感动购买的愿望。 方向 2：内陆腹地 重点区域：中国内陆南下市场（山西、陕西、河北等腹地） 职业特征：有钱有闲的中高端客户群体，对海洋充满好奇与憧憬。 置业特征：“感动”购买，前提需要本案前期的人气聚集与配套成型力度强劲，能够获得持续感动购买的愿望。 徐闻 徐闻 新景祥 New Visual Angle Contents 经济形势与房地产市场近况 项目本体分析 徐闻县区域发展综合评析 徐闻项目对于安粮的意义 本案产品定位及开发规划建议 财务概括性分析 本案前期客群定位与拓展方向 ■ 财务概括性分析 在确保市场竞争力的前提下 ，合理控制成本 基于市场确定成本标杆，确保市场竞争力。 1 周密设计并进行多方案设计优选，落实好限额设计，尽量避免设计变更。 2 3 优选总承包队伍，控制好进度成本、质量成本，加强施工过程中的成本控制。 4 加强与政府部门的沟通，减少相关不必要费用的缴纳。 5 对集团集中采购材料及战略供应商，根据产品标准，地区“货比三家”，将产品标准、价格反馈给集团，确保产品“合理低价”以控制成本。 成本策略 新景祥 New Visual Angle 新景祥 New Visual Angle ■ 本案区位解析与基地环境研判 基地现状 原始地貌的一线海景生地，用地规模可观，自主性强 海安港 207国道 由安粮集团享受徐闻政策优惠，获得的优质海景地块，以原始植被覆盖，场内基地平整，视野开阔，一线卓越海景资源。 本案用地 ● 本案用地地块现状 ● 本案用地地块经济技术指标 A地块，200亩， B地块，100亩， C地块，300亩 ，其他规划指标可以随项目情况具体调整。用地规模可观，自主性强。 A B C 琼州海峡全貌 本案地块现状 本案地块现状 本案滨海沿线景观 新景祥 New Visual Angle ■ 本案区位解析与基地环境研判 区域扫描 紧邻地块为当地著名的旅游度假村——杏磊湾温泉旅游度假村 207国道 海安港 本案用地 杏磊湾 杏磊湾 区域居住人口较少，有零星住户分布在地块周边。 ● 区域人口分布 紧邻基地的温泉旅游度假村杏磊湾，是当地较为知名的旅游项目，吸引了不少来自周边区域的旅游客户，且经营状况良好。 ● 区域状况简析 新景祥 New Visual Angle ■ 本案区位解析与基地环境研判 交通体系 207国道 地块通达性无忧，但基础交通设施匮乏 207国道 376国道 徐闻县 ● 项目附近道路分布 本案地块的通达性已无障碍，陆路交通主要依靠207国道通往各地，水路交通依靠海安港通往各地。 但就本案所具备的资源来看，如果做为度假类项目而言，机场、铁路、高速公路等大型基础交通配套的建设严重匮乏。从长远来看，良好的交通路网体系也并未建立成型。 湛江市 海安港 新景祥 New Visual Angle ■ SWOT分析 S W O T 1、海景资源优势，沙滩规模优势； 2、原生态地貌，空气质量优良； 3、基地规模可观，利于整体综合规 划的权衡考虑； 4、优良的政府社会资源。 1、区域旅游业整体发展水平相对滞后； 2、旅游交通配套的空白与停滞； 3、旅游资源的单一化未能突破； 4、地区产业基础薄弱且过于单一。 1、泛珠三角经济区域一体化的步伐加快； 2、跨海大桥及湛徐高速公路的修建使本地将成为一个重要的枢纽地。 2、本案作为区域可能最早启动的项目,具有先入为主的先机。 1、来自海口、三亚等地成熟旅游地产的强势竞争； 2、徐闻县政府规划操作的时效性不置可否。 泛珠三角经济圈 发展成熟的海南旅游地产 优势的海湾与沙滩 优势的海湾与沙滩 周边荒凉的现状 新景祥 New Visual Angle 内容 优 良 一般 较差 差 土地级别 √ 自然景观 √ 交通情况 √ 环境污染 √ 生活配套 √ 社会治安 √ 学区情况 √ 社会人文 √ 增值价值 √ 区位形象 √ ■ 基于SWOT分析下的价值梳理 价值梳理 开发商 安粮海安项目 政府 未来消费者 本案地块除了自然环境拥有明显的优势外，其他指标均处于相对平庸的水平。因此本案作为单纯的“第一居所”项目可谓举步维艰。而相对契合度较高“第二