2009双泰禹城项目营销思路93p资料教程.pptVIP

小高层/高层为次主力的物业类型。 说明 主力户型以中小户型为主，中大户型 应为现有市场流行户型的升级版。主 要特点为：厅房规整，大小合宜，流 线功能明确清晰。适当加以宽景、空 中花园等概念。 四、物业类型 欧式风情的步行商业街，营造街道气氛。 与景观园林融为一体，嵌入到社区内部。 入口步行街草图 节点中的环境艺术小品是小城镇街道景观的各种地景设施，是具有艺术性、标志性的景观构筑物，如雕塑、路标、座椅、花坛等。应布置合理、精致美观，往往能起到画龙点睛的作用。 五、社区配套 引进知名幼教品牌入驻社区，提前与实验二小协商生源问题。 打造从幼儿园到小学的重点院校教育线，将项目教育配套价值最大化。 商业街经营业态： 引进超市、菜市场、便利店、银行、书店、餐饮店、洗衣店、美容美发、邮政服务、诊所等生活配套设施。 满足生活的基本需要，争取在一定程度上避免了社区位置带来的配套不便 。 教育配套 五、社区配套 实现板块外竞争突破的思路分析 必须有效借力外部资源和外部竞争优势，即新湖公园和糖城广场。 配套的差距可以通过板块内项目的配套建设来弥补； “心里距离”则只有依赖品牌的力量。品牌将发挥伟大的作用。 3.3 问题一：区域界定 结论：“区域”是指包含了第一板块在内的全部环广场公园板块。 方法：打造优势产品，采用高水准的营销包装，借势板块内楼盘的区域热炒，最终形成强大的项目品牌。 方法：产品力+营销力+区域热炒=项目品牌 3.3 问题一：区域界定 销售均价“什么时候”超过区域内的竞争楼盘 3.3 问题二：何时超越 是现在？OR 一定时间以后？ 肯定不是现在。 1.目前项目处于竞争格局的弱势地位，优势竞争力尚不具备。 地段认可度 景观资源 产品 区域交通 配套状况 价格 板块间： 3.3 问题二：何时超越 肯定不是现在。 目前项目处于竞争格局的弱势地位，优势竞争力尚不具备。 板块内： 地段认可度 景观资源 产品 周边形象 配套状况 价格 产品呈现需要时间 营销展开需要时间 区域热炒需要时间 品牌建设需要过程 3.3 问题二：何时超越 肯定不是现在。 2.市场环境显示，首期即领跑型定价，风险很大 宏观市场：步入调整期，资金压力将成为不得不慎重考虑的主要困难。 项目应以尽快回收成本资金为先，加强风险防范意识。 区域市场：供求比例严重失调，竞争激烈。项目首期必须强调性价比， 抓住价格优势。 3.3 问题二：何时超越 从宏观市场走势的角度，区域竞争的角度，项目自身要素的角度，本案实现区域内更高开发收益，即更高的销售价格的开发目标是可行的，需要一个价格不断上涨的过程。 3.4 目标实现过程 中端价格：强调性价比 价格超越：强调项目品牌 方法：产品力+营销力+区域热炒=项目品牌 项目品牌 区域热炒 产品力 营销力 3.4 目标实现方法 方法：产品力+营销力+区域热炒=项目品牌 PART 1—项目现状 PART 2—项目背景 PART 3—开发目标 PART 4—他山之石 PART 5—产品建设 PART 6—营销宣传 PART 7—经济论证 目录 Contents 4.1 万科深圳四季花城 深圳地产界的最成功的案例；目前国内房地产开发的楷模 项目位置：深圳经济特区关外，雪岗高新技术综合开发区 项目体量：拟定建设面积35万平方米 产品类型：多层、小高层、情景洋房、联排住宅 土地开发背景：位于新规划的高新技术开发区，自然环境良好， 但没有明显的外景资源，市政及生活配套严重缺乏，区域整体认 可度较低。 一、产品要点： 1.建筑设计要点 低密度、低楼层、大绿洲，建筑风格为欧式的田园坡屋顶结合现代风格，简洁而明快； 2.采取围合式建筑，组团院落封闭式管理 ，营造“围而不和”的邻里生活空间； 3.组团式分期开发：整个社区共分7期开发建设 一期：别墅 二期：小高层 三期至六期：Townhouse情景花园洋房 七期：Townhouse bo bos空间 4.1 万科深圳四季花城 一、产品要点： 4.社区配套 ?300米商业街：华润超市、便利店、诊所、银行、书店、面包洗衣店、音景店海尔专卖店、装饰材料店、布艺店、冲晒铺美容美发、咖啡店及万店会 精选商家? 会所：泳池、健身房、桑拿室、淋浴率、壁球室、属于馆、?桌球、乒乓球、棋牌室、麻将房、室外儿童游乐场、网吧、按摩池、阅览室? 幼儿园：海丽达幼儿园。? 其他设施：网球场、缓跑田径场、烧烤场、风味食街。? 5.将“精品意识”不遗余力地渗透到用户生活环境的每个细节 4.1 万科深圳四季花城 二、经验启示 4.1 万科深圳四季花城 一期给客户带来了一个阁楼空间； 三期花园洋房给客户带来了多层的价格，别墅的享受； 六期的山地宽景洋房带来的是别样的山地