2009上海周浦15号地块前期定位暨营销总纲207p资料教程.ppt

1\有天有地有庭院，无限创意空间 – 吸引大浦东新上海人的首次置业 [户型亮点] 100%得房率超值赠送空间 满足3口之家私密生活 [点对点营销]诉求：强调低总价 公寓价格享受别墅生活 自住或投资灵活 3\先锋派空间 – 吸引分巢型青年单身族 [户型亮点]传统功能空间的解构 入户餐厅+厨房，形成餐厨整体空间，空间打开， 卫生间与洗浴功能分离，放置到空间中间部位 浴缸前置到落地玻璃处，并以吧台与客厅形成隔而不断 [点对点营销]诉求：强调个性生活主张 风格： 体现优雅、悠闲的生活情调 格调空间 – 公寓大户型 产品 渠道 客户 销售 33层高层、3层联排别墅与社区商业如何形成合力，推案策略如何使改善型客源、筑巢型客源和投资性客源在推广中得到充分释放。 2. “内城”住宅与“外城”商业如何1+12 广告 一期 二期 三期 四期 样板段 1、推案节奏 1.一期入市:工期较快的联排别墅,选取小区中间位置的b8、9、11、12、14、15，产品力争开盘热销。同时为公寓造势蓄水。 2.二期以公寓为主,a7、8首先面市， 同时搭配少量联排别墅b10、13、16、17。 销售转入以公寓为主。 3.三期纯公寓：a5、6，公寓价格进一步提升。 4.四期联排和公寓： a3、4，b1—7，18—21 都为现房实景销售,样板段实景销售, 将邻近商业的联排利润最大化。 2009-2010年工程销售节点细分（住宅） 09/12 10/3 10/6 10/8 10/12 项目 动工 客户蓄水 一期 别墅开盘 联排内部认购 二期高层蓄水 一期销售周期 5个月 开盘引爆 10/2 二期开盘 10/11 二期高层开盘 二期联排开盘 二期销售周期 7个月 10/9 二期高层认购，样板段公开 3、销售节点划分 11/5 三期高层开盘 三期开盘 四期高层、联排开盘 三期销售周期 6个月 四期开盘 二期销售周期 7个月 11/11 11/3 三期高层认购 11/6 联排交房 11/12 高层交房现房阶段 四期销售周期 7个月 2009-2010年工程销售节点细分（住宅） 3、销售节点划分 【专案经理1人】 【行政助理1人】 【销售主管1人】 【销售主管1人】 【置业顾问3人】 【置业顾问3人】 【策划1~2人】 【项目总监1人】 【广创中心】 【战略研究院】 支持配合 3、项目人员构架 销售信息透明机制： “日”反应机制： 专案日志——业务检讨会（客户、市场、竞争、服务） “周”反应机制： 项目周报——一周客户（成交/未购/区域等）、媒体、价格反馈 “节点”反应机制： 专项总结——如活动效果、成交情况、客户口碑反馈 “阶段”反应机制： 蓄水总结，开盘总结，阶段销售率（50%/80%）总结， 回款总结，专项（产品/户型）总结 项目信息管理机制——四大反应机制 销售员日常培训管理体系——3阶段4大类 市场配合类 销售技巧类 销售执行类 销售管理类 【开盘前】 【销售期】 【结案】 市场调研/竞品分析 竞品追踪 配合销售讲习编写 各项基础报表填写 现场流程管理 客户资料归档 活动配合 营销思路理解/客户把握/说辞表达 接听/介绍/接待/逼定/议价/谈判/追踪/贷款等 案场管理制度——6大类28项 现场岗位职责标准 案场人员管理制度 现场流程管理制度 档案管理制度 绩效管理制度 专案、行政助理、销售主管、销售员 考勤、轮休、接待顺序、职务代理人、现场纪律 报表、考核、末位淘汰、业绩归属、奖惩 销售接待、签约、付款、换房、退房 定单、购房合同、贷款合同、客户资料、工程资料 办公用品管理制度 电话、电脑、传真、复印 产品 渠道 客户 广告 销售 浦东十八镇，周浦第一镇 1300年历史，荟萃浙宁会馆、傅雷故居、明清老建筑等人文芬芳，周浦当仁不让成为上海的发源地之一 认识周浦 上海之源 深入认识周浦 周浦 世博会 陆家嘴 人民广场 三林生活圈 碧云联洋 张江金桥 周浦，大浦东崛起第一站 东上海次级中央生活圈 金桥张江产业园区企业（含500强）的生活基地 碧云联洋国际社区外溢人口的必经之地 源起世界的梦想 周浦。下一个看得到世界的地方 深入认识产品 西班牙创新联排别墅 ART DECO地标公寓 模块式时尚购物娱乐一体商业 人气、时尚、繁华、魅力汇聚之地 繁华之源、荣耀之源 源 多瑙河之源 楠溪江之源 黄河之源 嘉陵江之源 关键字总结 大凡气势磅礴的江河 溯源而上 总是在一片平凡而静谧的泉水边止步 难以想象，它孕育了奔流不息、气贯山河的名江