2009上海周浦综合住宅地块营销策划提报112p资料教程.ppt

3、产品规划建议 产品规划建议----规划建议 3 容积率升级 若将0.2容积率附加到商业部分,商业体量则为4.8万平方米,将 与万达形成一定程度的商业竞争,风险性较大,不建议这样操作 目前住宅规划区域密度已较大,若将0.2容积率附加到住宅部分, 将影响住宅区域绿化率及景观规划,容易降低社区品质,不建议 这样操作 建议在商业区域建一栋酒店式公寓,即能丰富产品类型,也不影 响商业定位及住宅容积率 酒店式公寓 商业综合区：酒店公寓、大型超市、商业集合地 产品规划建议----酒店式公寓 3 4.5米挑高，增加使用空间， 提高项目性价比，增加卖点 银座印象房型示意 一层房型 二层房型 产品规划建议----酒店式公寓 3 银座印象房型示意 产品规划建议----酒店式公寓 3 银座印象效果图示意 3 产品规划建议-----景观建议 住宅区域景观建议 绿 廊 界 面 由于社区密度较大，产品类型层次差异较大，因此建议别墅区域 与公寓区域之间做绿廊隔离，即保障别墅私密性，提高别墅区域 产品档次，又可增加社区绿化景观，形成绿廊界面。 产品规划——景观建议 3 高层区域景观建议 在建筑密度及容积率较高的情况下，建议 做一个社区景观中心，在建筑与建筑之间 用绿化轴线连接，建筑面与面之间用景观 节点围合，尽可能从视觉感及建筑排布的角 度上增加绿化面积 中心景观 景观节点 景观轴线 上海绿城 上海绿城 3 产品规划建议-----景观建议 别墅区域绿化景观建议 参考万科红郡，在联排别墅较密的情况下，在建筑外 围用草坪及中高树种围合，从视觉上削弱建筑大的感觉 万科红郡 万科红郡 3 产品规划建议-----外立面 高层外立面建议 大面积的玻璃增加建筑通透性， 纵横线条穿插，体现建筑虚实平衡 万科红郡 上海绿城 别墅部分 3 3 外立面 联排别墅外立面建议 英伦风格的建筑外立面材质表达较为多元化、给人感觉 温馨、浪漫，比较适合多联排别墅，使多联别墅的条状 面表现更为丰富。 万科红郡 万科红郡 10000-15000元/平方米成交比重最高 20000元/平方米以上比重低 从成交单价段的分布情况来看，比重最多的是10000-15000元/平方米，2008年这一价位段的比重为42%，2009年这一比重上升至49%， 由于2009年联列别墅降价优惠成风，10000元/平方米以下的成交比例较2008年上升了5个百分点，与此同时，15000-20000元/平方米、20000-25000元/平方米以及25000元/平方米以上这三个价位段的成交比例均普遍下降了3%到6%。 资料来源：上海中原市场研究部 2008年和2009年1-5月联列别墅成交单价段分布 上海别墅市场分析 2008年和2009年1-5月联列别墅成交面积段分布 主力成交面积段在150-250平方米 不论是2008年还是2009年，联列别墅主力成交面积段均以150-200平方米之间为最多，占到近50%的比例，其次是200-250平方米面积段，2009年的成交比例较2008年上升了近4个百分点。由于目前市场上有些联列别墅如松江的达安圣芭芭花园做了部分面积在100平方米以下的联列别墅产品，因此2008年和2009年100平方米以下面积段的成交比例分别在3%和4%。 资料来源：上海中原市场研究部 资料来源：上海中原市场研究部 2008年和2009年1-5月联列别墅成交总价段分布 主力成交总价段变化较大 150-200万元及200-250万元成主力 从成交总价段的分布情况来看，2009年1-5月较2008年产生了较大的变化，由下图可见， 2009年250-300万元、300-400万元、400-500万元以及500万元以上这四个总价段的成交比例分别较2008年下降了 2至5个百分点；而150-200万及200-250万元这两个总价段的联列别墅成交则较2008年大幅增加， 增加比例分别达到了9%和7%。 资料来源：上海中原市场研究部 浦东三林、张江、周康、航头版块热销别墅分析 楼盘 类型 版块 面积范畴 主力总价段 单价区间 09年1月至今销售套数 平均单价 优豪新园 联体别墅 张江板块 150 210 250 350 1.2 2 97 16833 汤臣湖庭花园 联体别墅 张江板块 280 　 900 1300 3.4 4 65 36882 城市经典花园四期南块 独立别墅 张江板块 250 320 800 1400 3.5 4.4 18 40800 东郊华庭 联体别墅 张江板块 260 270 400 420 1.5 1.5 6 15215 德宏花苑 联体别墅 张江板块 200 270 400 560 1.8 2 17 19551 歌雅花园 联体别墅 三林板块 250 　 550 800 2.2 2.8