2009峻峰城市广场·综合体项目发展策划研究150p研究报告.ppt

公寓（住宅）发展研判 发展居住性物业的市场风险相对小，因此本项目发展居住性物业的规模不受限制； 项目若同时考虑价值最大化（长期持有经营的商用性物业），则纯粹的住宅开发一般难以实现，但可考虑在增加服务因素的条件下打造服务式、酒店式公寓实现（也是本项目延续豪宅品牌的关键因素）； 本项目发展住宅性物业时应该避免与其住宅小区部分的产品产生直接竞争，因此应适当导入一些小户型（60-80平米）公寓和150平米以上大户型公寓（总规模3-5万平米），与住宅产品形成互补； 体现核心价值力的创新举措（产品创新、开发理念创新、营销推广创新等）是本项目成功开发的有力支撑点。 公寓（住宅）/酒店/写字楼 必须发展居住性物业，并应考虑发展公寓型产品 公寓（住宅）/酒店/写字楼 酒店物业发展研判 酒店发展格局：集中分布，规模有限但形成一定档次划分 酒店扎堆发展，胜利路沿线集中了城市绝大部分的酒店，并将陆续有新酒店的发展； 市政府的搬迁也使得在新区形成最高档的巴彦淖尔市宾馆； 酒店客房规模较小，100-150间是主流规模； 虽然整体价格水平不高，但也形成了档次划分，蓝宇及国际作为老牌高档酒店成为仅次于市宾馆的第二档，而振宇、悦嘉等新商务酒店成为第三档。 公寓（住宅）/酒店/写字楼 巴彦淖尔市宾馆 胜利路 本项目 市政府 华澳酒店 海天宾馆 蓝宇饭店 国际饭店 凯悦饭店 振宇酒店 悦嘉商务酒店 酒店名称 客房规模（间） 房价水平（元/天） 巴彦淖尔市宾馆 约240 300-350 蓝宇饭店 约160 250-300 国际饭店 约130 振宇酒店 约100 150-200 悦嘉商务酒店 约100 酒店消费群体主要为本地商务及公务接待，对餐饮休闲娱乐等配套要求更高，因此高档次酒店经营状况良好 城市经济发展较落后，城市商务活动较少，酒店需求主要以公务接待以及少量本地商务为主； 高档次酒店的餐饮休闲娱乐配套档次也较高，形成一定联动，成为吸引客户的重要功能； 鉴于城市商务客源的现状，同时也由于价格拉差及自身配套有限，因此商务酒店在经营上难与高档次酒店比较。 公寓（住宅）/酒店/写字楼 酒店名称 配套设施 客户来源 消费类型 巴彦淖尔市宾馆 餐饮宴会厅、会议厅、休闲娱乐 政府接待、本地商务客为主 客房、餐饮娱乐 蓝宇饭店 餐饮宴会厅、会议厅、KTV、商场 本地及外地商务客 客房、餐饮娱乐 国际饭店 餐饮宴会厅、会议厅、KTV 本地及外地商务客 客房、餐饮娱乐 振宇酒店 餐饮 本地及周边县市商务客 客房 悦嘉商务酒店 餐饮 本地及周边县市商务客 客房 几个代表性酒店的配套及客户情况 各档次酒店入住率差别不大也不理想，现阶段酒店市场整体相对饱和 城市旅游发展水平低，商务活动影响有限，因此酒店入住率没有明显的淡季与旺季、周末与假日的区别； 市宾馆承接了绝大部分政府接待等客源，但由于区位及价格问题，从平时的入住率看也不理想，甚至低于蓝宇等市中心酒店； 各档次酒店入住率保持在60%-70%的水平，并不理想，但对小投入的商务酒店来说反而可以实现一定盈利； 华澳酒店定位高星级，但现在暂时停工，而海天城宾馆即将开业，酒店市场未来竞争将继续加大。 公寓（住宅）/酒店/写字楼 酒店名称 客房规模（间） 房价水平（元/天） 入住率 巴彦淖尔市宾馆 约240 300-350 50%-80%（有政府会议接待会爆满） 蓝宇饭店 约160 250-300 60%-80% 国际饭店 约130 振宇酒店 约100 150-200 50%-70% 悦嘉商务酒店 约100 几个代表性酒店的经营情况 星级酒店开发投入及经营难度大，但对其他功能物业有较大价值拉动，同时成功运营将成为优质资产，具有高价值 星级酒店自身开发投入及经营难度都较大，会对企业综合实力提出更高的要求，同时在临河发展近期不具备市场空间及经济支撑，但从经济发展趋势看，存在发展的必然； 从不同等级城市成功的大型综合体发展经验看，星级酒店对其他功能物业有较大的拉动作用，不但可以与商业、写字楼形成客源互补，有能通过酒店管理服务提升公寓物业价值； 运营成功的星级酒店无论在抵押贷款、整体出售，还是资本运作方面都可以作为高价值的优质资产。 公寓（住宅）/酒店/写字楼 城市等级 项目名称 功能构成 一二线 上海商城 波特曼酒店（五星级）、服务式公寓、写字楼、购物中心 北京银泰中心 柏悦酒店（超五星）、酒店式公寓、写字楼、高档商业 三四线 清远城市广场 逸豪酒店（四星级）、住宅、商业、商业街区 昆明顺城 星级酒店、服务式公寓、购物中心、写字楼 国内成功城市中心大型综合体发展情况 柏悦酒店 柏悦府—服务式公寓 柏悦居—服务式公寓 都市时尚生活中心 北京银泰中心综合楼功能布局 酒店发展研判 公寓（住宅）/酒店/写字楼 研判依据： 外势：城市经济发展开始起步，但商务活