2009南京大吉山水田园商业、二期住宅营销策划报告77p资料教程.pptVIP

商业的价值取决于未来前景。为客户演绎的蓝图有多美好，其心理价格就有多高—— 1、独一概念，拔高价值 形象定位 六大“钱景” 业态描绘 独一概念，拔高价值 1 南京“温泉度假商业原始股”，抢占掘金先机！ 独一概念，拔高价值 2 六大“钱景”诠释“原始股”含金量，坚定客户投资信心 依托高端别墅项目，高尚气质与生俱来 产权旺铺，三代摇钱树 依托冉冉崛起的温泉度假区，区域升值潜力巨大 占据区域桥头堡位置，接驳如潮人流，抢占先机 区域内唯一的100%临街商铺，价值最大化 2万常住人口+高端别墅人口导入+旅游人口= 有实力的消 费人群基础 六大“钱景” 山水田园商业六大价值体系 独一概念，拔高价值 3 四大业态规划主题概念，为客户演绎“原始股”未来走势 聚天下美食 采山林野趣 通四海财源 汇温泉养生 挑战高价，必须有充足的客户积蓄。针对市区及当地投资客的分布特点，一网打尽—— 2、两线推广，强势引爆 小镇计划 市区计划 当市区商铺直奔2万时，汤泉的商铺价格对他们而言无异于一次“抄底”诱惑 投资视野更开阔，注重未来前景 核心客户——市区投资客 重要客户——当地投资客 长期关注本区域的发展，熟悉项目周边情况 了解周边商铺市场行情，对高价格缺乏信心，易产生抗性 经济实力相对较有限 溢价基础 主攻对象 人气基础 连消带打 强势引爆！ “市区计划” “小镇计划” 两线推广，强势引爆 依靠镇区户外资源和主动出击全面截流当地客户，以强势线上推广覆盖市区客户 小镇计划Action1——全面截流当地客户 利用一切已有的镇上户外资源；并在昭示性强的银泉西路-木星南路路口设置拱门、汤泉镇中心主要街道设置横幅，浦口电视台投放字幕广告，释放商铺广告，截流本地客户 两线推广，强势引爆1 乡镇条幅 浦口电视台字幕广告 户外高炮 拱门气柱 小镇计划Action2——主动出击，扫街派单 销售团队主动出击，拓展客户渠道：上门拜访汤泉及江浦商铺业主，派发商业资料，推介商业卖点。 两线推广，强势引爆1 核心卖点总结 1 2 3 4 顶级度假环境 顶级度假配套 稀缺温泉资源入户 高附加值的度假产品 未来度假的发展方向 5 区域 温泉 项目最大的卖点 过江交通改善 6 未来国际性旅游度假区和温泉度假资源是本项目的核心价值点，如何实现与目标客户的衔接？ 项目客户研究 3蜕变’s 发力点 clue 形象定位 线索3. 项目的客户研究 一期成交客户给到我们的重要启示是南京别墅置业客户圈层性很强，主要表现为老业主介绍比例较高 汤山公馆已交付的一期使用情况体现出，温泉度假物业在实际使用过程中更多成为业主招待朋友的地方 绿城玫瑰园置业顾问访谈： 目前以市区的高端度假客户为主，一般都是一家人或者一群朋友过来；我们的客户中有很多私营业主，可能会考虑把这边作为招待客户的地方。 度假别墅作为第二居所，更多承担了接待朋友的功能；高端别墅最核心的要素在于所吸引的圈层。 “打造一个圈层聚集场所”可成为本项目二期的主形象。 SPR Special People Resort ——朋友圈子聚会的场所 精神文化策源地 二期的形象定位 城市精英阶层的私人俱乐部 SPR 第三 空间 商务接洽 度假 居住 项目的核心价值点：区域、温泉 区域---国际性度假区／顶级度假环境/顶级度假生活配套/南京未来度假生活发展方向 温泉---完美度假生活要素/极度稀缺资源占有 产品---全面升级，多功能房+独立主卧套间设计，专为圈层度假生活打造 满足一个圈层的爱好：温泉、收藏、斯诺克、影音。。。。 项目的形象策略 第一阶段 第二阶段 第三阶段 项目推广语 项目诉求点 南京精英阶层的私人俱乐部 高形象 温泉度假生活 度假区域价值 汤泉，领衔南京度假生活 不仅仅是带温泉的房子 项目经历推广三阶段 不同的推广阶段，对应不同的推广策略 4蜕变’s 营销 clue 项目营销实施 第一梯队 第二梯队 2 2 第四梯队 第四梯队 第三梯队 根据联排数、位置、噪音、景观等对现有房源进行价值排序，得出如下对比关系：33栋＜44栋＜34栋＜35栋＜39栋＜43栋＜36栋＜42栋＜37栋＜40栋＜41栋=38栋 项目二期价值排序 营销实施计划一 推售节奏：小步快跑，适度溢价 关于推售节奏，我们有两种方案： 时间 2009年12月28日 2010年2月6日 2010年3月20日 2010年5月1日 推售楼栋 剩余房源 33、35、38、44 34、39、41、42 36、37、40、43 套数 13 40 35 29 户型配比 —— 1N4、12N5、2N6、19S5、6S6 14N5、9S5、2S6、10N6 1