2009万丰禹州项目二次提报124p资料教程.ppt

第四部分：营销策略 项目营销使命 目标使命 价格使命 品牌使命 数据使命 时间使命 5年 30—50%市场占有率 32万方 ≥3200元∕平米 标杆地位 使命的思考 不创造奇迹，就不要抱有奢想！ 因此， 项目考验的不再是经验耐力和信心。 而是爆破力、创造力、和承受力。 与禹州现有在售项目相比，我们要脱颖而出，迅速占据市场领导地位就必须做到5个必须。 1、延续性原则 本项目销售周期5年，要注重项目每期和每阶段推广的延续性，避免间断性的推广，否则会导致客户的流失和形象的再次树立。 2、阶段持续力原则 本项目体量之大，需分期分阶段小量多投放的销售策略，保持持续热销态势，并且实现价格的不断抬高； 注意各个阶段的推广重点和策略组合，通过阶段性的爆发点不断引起市场关注。 一、总体战略思想 两个原则，五个必须，三个明确 必须短时间作精密布局，快速入市立体出击。 必须升级产品价值标准，眼见为实价格支撑。 必须升级广告巅峰形象，没有对手的独角戏。 必须升级案场体验系统，案场价值全盘激活。 必须大力开展圈层营销，现身说法口碑渠道。 高调推广 综合性产品高度 开发节奏 体验营销 活动营销 5个必须 15号地块处于项目东侧，生活氛围单薄，心理距离较远，但同时又受着人民医院新址的配套优势及滨河公园的景观优势的双重影响，前景看好，是最容易塑造价值的区域。 通过产品及推广的高度营造，为市场奠定豪宅的心理预期，然后以15号地块低姿态入市，低开高走，以低于客户心理价位的市场表现给客户形成价值认知，从而撬动市场，打好入市第一枪。 命题一: 先开15号地块临河产品 一、开发节奏 商业对于本项目来说，应该是最大价值塑造者。区域内存在旺盛消费需求，却面临商业空白的尴尬，目前自发形成的餐饮带也随着项目的开发面临取缔，在目前人气和消费力全部具备的前提下，商业前置将能为项目销售带来旺盛人气，并持续提升项目形象。 但商业部分的销售阻力是显易预见的，若建成后空置，不但起不到拔升形象的作用，还对项目形象有损，所以，前期准确定位，将商业运营前置，提前招商，才应该是本项目商业的出路所在。 命题二： 商业运营前置 定位：区域特色决定了本项目高端餐饮商街的产品定位。 运营：如果商业前置对形象、人气没有帮助，则没有前置的必要，所以商业运营首要考虑解决人气问题。 途径：全省范围内筛选餐饮品牌，积极招募有一定品牌号召力的商家，通过他们的进驻，带动区域消费市场的红火。 支持：品牌商家需要有力的政策支持，可以针对商家制定具有诱惑力的招商条件，考虑3—5年免租经营，吸引其入驻。 此外，可以针对餐饮的需求，在产品硬件上做足功夫，提前配置天然气、排烟、排污等基础设施，为商家免去大量麻烦，也成为其考虑进驻的权重。 案例：郑东新区天泽街 案例：郑东新区天泽街 案例展示： 郑州天泽街特色餐饮一条街 区位：郑东新区CBD 酒店品牌： 阿瓦山寨，胖哥酸菜鱼， 阿五美食，华都大酒店 额尔古纳蒙古餐吧，虢国羊肉汤馆 味美思特色餐饮店等20余家特色餐饮 每日顾客盈门 确定项目分期开发的策略，首期以低层低密建筑入市，建设周期较短，可较快付诸实景，增强项目展示性和体验性，为后期销售做好铺垫。 拆迁安置部分按照相关规定同步建设，建设进度放缓，不过分牵制正常销售项目建设进度，力保快速建设销售的预期目标。 确定展示区域及展示内容，提前施工，以实景打动消费者。 命题三： 工程同步、交叉 一线。品牌运营 一线。开发品质 一线。产品服务 一线。尊贵地段 一线。公园景观 二、高调推广 背景一： 万丰置业开发资历丰富，先后运营阳光棕榈园、万丰慧城等大型项目，信誉优良、成果卓越，但在这些项目成功开发的背后，万丰的品牌高度没有得到足够的关注和有力的提升。在项目频出的今天，地产市场将是品质的市场、品牌的市场，禹州项目目前所拥有的固有属性完全可以支撑万丰进入禹州一线开发商之列，而且其省城开发的背景也可以借力，是万丰“企业品牌”赢得江湖地位的良机。 背景二： 大型地产项目的开发需要企业品牌的支撑，企业缺乏引导力的品牌个性急需扭转。 树立一线开发商形象 奢享滨河公园之上的国际生活 人们已经开始习惯用是否拥有房子和拥有什么样的房子，来作为评估自己人生价值的新目标 我们找到的体现客户自我价值的地方，就是—— 建立综合性产品高度 奢享滨河公园之上的国际生活 要素一 奢享 一份公园生活的闲情，一种国际生活的超越，唯“臻享”可以品阅、可以怡情、可以乐活、可以愉悦身心。 要素二 滨河公园之上 凌驾公园之上的贵气，纵揽滨河公园的园与水之豪情... 政府规划的恩赐，让我们拥有了更广阔的角度， 拥揽了颍北新区美丽的现在与未来。