2009济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P研究报告.ppt

北大北闸子项目市场环境综合调查研究 思源经纪（济南）2009年10月;整体市场环境分析;■ 济南市区城市规划 ;■ 济南市区楼市格局 ;;;;;;;;;;;;;? 上半年总体成交量 2009年上半年成交量已超过2008年全年的成交量，市场形势良好，上半年成交量为15214套、155.7万平米，同比上升118.15%、127.3%。 1-5月份随着刚性需求客户的持续释放，成交量持续上升，在5分月达到最高，成交量为4738套、47.7万平米，6月份成交量有所下滑。 通过09年上半年对各项目客户的调查，成交客户主要是08年积累的刚性需求客户，但随着楼市的逐渐升温，在从众心理的影响下，大 量的新客户也相继购房。此外济南 旧城改造工程的大规模进行，也间 接产生了一部分购房需求。;? 上半年总体成交量 5月份由于五一和端午两大节日的影响、个别项目的大量团购、大量的中低价房源的推售等原因，使得成交量骤增。 2009年上半年成交量最多的区域为东部，成交量为6247套，占总成交量的41%；其次是南部和南部，分别2953套盒2401套，所占比例为19%和16%；北部和中部基本持平，成交量为1809套盒1804套。;■ 市区市场环境小结 受全国地产市场持续走高的影响，济南“东、西、南、北、中”5大楼市片区纷纷呈现热销势态，可谓没有不好卖的房子，但几乎所有的楼盘是在靠天吃饭； 目前在售项目50来个，市场空间远未释放和展开，省会城市的地产市场空间具有较强的增长潜力，城市改造力度加大，释放的不仅仅是土地，获得的不仅仅是普通住宅的刚性需求，还有住宅居住升级的庞大市场； 曾经以为济南人买不齐高档住房的人可以闭嘴了，海尔绿城全运村、中海紫御东郡、万达广场、名 士豪庭的热销用事实告诉人们，济南缺的不是有钱人，缺的是好房子； 从“东拓西进南控北跨中疏”的城市发展规划执行情况看，东区热火朝天，一枝独秀，其在售项目与潜在项目在当前与未来几年内，都将占据济南楼市的半壁江山。北区在售项目屈指可数，品质楼盘无从谈起，潜在放量大盘当道；;对品牌的价值认知迈上新台阶，中海、万达、保利、绿城、重汽所辖楼盘用销售业绩的事实告诉人们，品牌的力量。 土地市场再度“井喷”，3月份供应土地32幅，199.27万平方米。其中居住和商服类土地供应量为9 幅，57.85万平方米。 7、8月份，成交19幅地块，其中住宅用地15幅，总面积202.8万平方米； 全运加速济南城市改造的力度，刚性需求以及因拆迁所产生的大量改善性需求快速放大，加之去年压抑性的市场消费，成就了今年整体市场持续走高，价量齐升的市场态势。;■ 2009年上半年济南市土地市场综述 ◎土地供应量分析 　　2009 年上半年土地供应市场开始回暖。 　　2008 年上半年，济南市土地供应344.4 万平米，仍然延续了07 年土地市场供不应求的局面，而08年下半年济南市土地市场随同全国土地市场一起进入低迷时期，土地供应市场转入萧条期，下半年土地供应面积骤降为197.13 万平米， 与上半年相比下降42.76%。2009 年 上半年，土地市场供应面积回升至 270.93万平米，同比下降了21.3%， 而环比增加37.4%。;■ 2009年上半年济南市土地市场综述 ◎土地供应性质分析 　　09 年上半年，居住和商 服类土地只占土地供应的31%。 在08 年土地成交惨淡的背景下， 政府出于谨慎并没有大面积的 供应居住和商服类用地。;■ 2009年上半年济南市土地市场综述 ◎月度土地供应面积分析;■ 2009年上半年济南市土地市场综述 ◎土地成交量分析 2009 年上半年成交土地面积为170.81 万平米，同比和环比分别下降了40.97%和30.9%。虽然成交面积环比下降，但从年内三月份开始市场反弹迹象明显。 ;■ 2009年上半年济南市土地市场综述 ◎月度土地成交面积分析 从三月份开始济南市土地成交开始回暖，三月土地成交93.59 万平米，成为上半年土地成交量最多的一个月。 ;■ 2009年上半年济南市土地市场综述 ◎成交土地价格 居住类用地成交价格为167.3 万元/亩，相比08 年146.88 万元/亩上涨了13.9%。商服用地价格为235.74 万元/亩，较08 年下降了32.5%，但由于面积比例较小，因此对总体均价影响并不大。但值得注意的是，2009年上半年， 济南市成交土地总体均价87.2 万元/亩，相比2008年177.63 万元/亩跌幅超过50%，工业 用地成交价格急剧下跌是总体 均价大幅降低的主要原因。 ;Part2:;区域市场环境分析;■ 北区09年上半年市场分析 ?北区供应量 北部在售项目6个，上半年总体供应量为2374套，23.61万平米，其中新增供应量966套，8.48万平米。在5大区