2009渭南汽车城（暂定名）初期策划方案100p资料教程.pptVIP

营销导入思考: 营销战略 明修栈道，暗渡陈仓，快打快销，高举高打，租售并举 营销攻略 概念攻略、情景攻略、事件攻略 ONE TO ONE实效攻略 业态定位： 缔造“渭南汽车管理服务中心” 创意聚焦 独一无二的汽车产业集群 渭南汽车与产业交融的核心地带 新的机遇、新的发展从此开始 车管所相关业务比例： 经过对现有车管所周边业态调研，我们发现车管所附近的相关业态主要为， 驾校、二手车交易、汽车审验及汽车保险业务，因此加深此方面的分析，将有利 于以后本项目的运营。 业态所需面积： 业态面积划分建议： 一层 临主干道，为营业大厅，其余部 分可考虑引进1—3家1S或2S店、 1-2家银行；2-3家保险公司及小面积餐饮等，也可考虑经营些汽车装饰等精品店面 二层 主要以车管办公为主，二手车交易等业务 三层、四层 主要考虑相关行业业务办公 如：汽车代办业务、驾校等；还可考虑茶秀等休闲经营。 价格定位 1.市场比较法定位： 商铺所属区域 商铺销售均价 商铺所在楼层 前进路区域 4800元/平米 一层（两层） 西四路区域 5000元/平米 一层 火车站区域 4500元/平米 一层 项目商业一层销售均价=（4800+5000+4500）/3 项目商业一层销售均价=4767元/平米 价格定位 2.价格还原法定位： 渭南市商业年回报率8%，回报周期为12年 （图表内租赁均价数据是销售均价的月回报数值） 商铺所属区域 商铺租赁均价 商铺所在楼层 前进路区域 36元/平米/月 一层（两层） 西四路区域 37元/平米/月 一层 火车站区域 32元/平米/月 一层 项目商业一层租赁均价=（36+38+32）/3 项目商业一层租赁均价=35元/平米/月 项目商业一层销售均价=35元/平米/月*12个月*12（回报周期） 项目商业一层销售均价=5040元 价格最终研判 本项目商业一层定价 项目商业一层均价=（3800+6000）/2 项目商业一层均价=4900元/平米 通过上述市场比较法、价格还原法二种科学的推导方式，我们得出结果。 本项目商业一层的均价是：4900元/平米 项目商业三层均价3200 项目商业四层均价2800 第三阶段 第二阶段 第一阶段 3550元 3950元 3750元 阶段的价格攀升 本项目总体销售均价为3800元——3900元 价格策略 “多频小幅调整” 激发投资信心 “高姿态入市，冲击市场” 引爆市场 “灵活付款” 降低门槛，轻松置业 低 开 高 走 缓 步 攀 升 内部认购期：共推总面积5%。 开盘强销期：共推总面积25%。 持续热销期：共推总面积30%。 主打形象、销售控制 尾盘期：共推总面积25%。 产品导入期，打产品卖点 卖点巩固期，动态调整 分 期 推 出 快 打 快 销 销售阶段小结 销售方式建议 1.整体销售方式——将商铺全部或分层销售，面向企业或大型投资客进 行销售的方式。 分析：整体销售，对发展商来讲，是非常有利的；发展商可以一次性或 迅速的将商铺整体出售，迅速回笼资金，提高资金使用的周转率。 2.分割小面积销售——将商铺分割成小的单位面积向小型投资者（经营 者）进行销售的方式。 分析：分割小面积销售，对发展商来讲，如果没有得力的营销手段（媒 体整合推广、事件促销活动和销售优惠策略等）回笼资金较慢，并存在 较大的空置风险，一旦卖出其中一部分，再想整体销售难度更大，所以 发展商都比较小心。 1.整体销售方式—— 优势： 劣势： 快速回笼资金 销售难度较大、市场抗性大 销售环节简单、销售方式策略简单 发展商必须牺牲经济利益 销售管理费用低、公用面积较少 销售等待周期较长 后期的经营管理简单易行 可能最终难以实现销售目标 2.面积分割销售方式—— 优势： 劣势： 发展商获得较好的经济利益回报 销售管理费用高、公用面积增大 销售难度减小、市场抗性小 后期经营管理繁杂、费用大 回笼资金较慢、销售周期缩短 销售环节复杂、市场培育期长 最终可实现销售目标，减少空置率 整体的商业品位、档次难以提升 销售方式建议 1.整体销售方式——将商铺全部或分层销售，面向企业或大型投资客进 行销售的方式。 分析：整