2009湖南郴州高尔夫别墅项目整体定位与营销策略汇报稿153P资料教程.ppt

;项目地块交通便利，武广高铁的通行将建立项目与广州、长沙市区直接便捷的联系;项目周边高速公路交通十分发达，与周边大城市形成良好的互动关系。;郴州产业结构中二次产业比重较大，矿产资源等支柱产业核心地位突出，产生了大量的有支付力人群;天然优质温泉和利用丰富的地形地貌建设的高尔夫球场将为项目开发提供强势的特殊资源;本项目位于湖南省南部郴州市—郴州市小埠古村，距郴州市15公里，桂阳15公里;项目总占地面积4665亩，具体的控制性指标未定;项目地块以山峦和谷地为主，地形地貌丰富，局部植被茂盛，空气良好；;地块周边道路较差，配套系统不完善;项目现状资源状况具备开发优质郊区低密度居住物业的基本素质和条件;在四大因素的影响下，房地产市场在经历了12个月的上涨后，再次成为政府宏观调控的核心;政策;【政策解读】;新政内容： 1、购买首套自住房且套型建筑面积在90平方??以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30％； 2、贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50％,贷款利率不低于基准利率的1．1倍； 3、对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平； ;在中国房地产市场快速发展的近几年里，对房地产调控构成实质性影响的信贷政策主要有二：2007年的“9.27新政”（利空）；2008年的“10.22新政”（利好）。而此次4.15新政与9.27新政相比力度更大，主要表现在：贷款购买第二套住房的家庭，首付由原来的40％提高至50％，对于贷款购买第三套及以上住房的家庭，首付有原来的40％提高至50％以上;;就短期来看，“量在价先”的市场规律决定了新政不可能会收到立竿见影的效果，房价将在成交量出现萎缩之后才趋于下行;价量规律在07-09年全国楼市的整体走势中得到充分体现;从中长期来看，在新政实施之后市场主体间的博弈决定了房价在未来不可能大幅下降;随着近一年来宏观政策调控效果的不断凸显，市场对政策的预期越发明显，已经深深影响到参与房地产行业的各个方面，尤其在市场产品面、客户面、开发商、开发周期及营销环境方面产生了深刻影响，针对本地块主要存在如下政策影响：;区域交通核心性旅游城市 ;本报告的技术思路;项目开发目标与约束条件;本报告的技术思路;结合项目本体条件和竞争环境，为了实现项目的开发目标，项目的定位必须回答以下三个问题：;本报告的技术思路;劣势（W）：;由分析可得出，项目的最大优势在于：; 通过市场分析，客户分析，以参考案例为借鉴，结合本项目自身优势，本项目适宜走;南岭生态城 ——郴州首席GOLF别墅社区;本报告的技术思路;高尔夫消费者大多是出于工作和商务需求的成熟人士，少量是出于喜爱打球的的客户;高尔夫的置业客户以置业价值点可分为针对物业和针对高尔夫两种类型客户;;中产中上层主要特征;国企高管——张总;他们有学贯中西的实力 他们有世界级的眼光 他们情感丰富而沉稳持重 他们对事业 、生活全情投入，对目标执著追求 价格是引起他们关注的焦点，价格是门槛，对于他们来说物业价格代表身份。价格是打开圈层的钥匙。;高尔夫球群体—重要客户 喜欢这座球场，希望成为球场会员。 省内客户；省外客户主要集中在深圳、北京、上海、台湾、香港等地；国外客户为东南亚国家及韩国。;兄弟球会会员、高级白领 旅行社、旅游;省内目标客户类型细分：;本报告的技术思路;未来湘南高档住宅区唯一拥有完善大型高尔夫环境的一个北美风格社区 ;北美草原风格建筑充分利用优越的自然环境，充分和高尔夫结合，是高尔夫爱好者理想的高尔夫度假胜地;北美草原风格体量大，能够充分和高尔夫球场结合;草原风格建筑示意;高尔夫——敛藏锋芒，在一方境地之中细细品味生活的醇浓与运筹帷幄的从容 ;本报告的技术思路;通过对城市边缘大型低密度住区开发模式研究，为本项目开发模式的选择提供基础;结合开发商开发目标和本项目的实际情况，“稳步发展”的开发模式为本项目最佳选择路径;本报告的技术思路;城市价值;本报告的技术思路;项目资源特点分析;不同阶段资源的价值组合，是我们开发的基础条件，也是我们建立分阶段开发目标的基础;根据项目不同阶段的资源组合特征，结合企业的开发目标，我们制定项目的分阶段开发目标如下;本报告的技术思路;;;阶段划分;在项目未取得预售许可证的前提下，是项目前期回收资金的重要手段，可规避政策风险。;初期（6-9月） 1、需要会员拥有一定的升值空间留给前期购买客户。 2、由于每个球场会员数量有限，因此前期销售会员卡要限量（预留别墅产品数量对应的球卡）。 3、建议定价为15-18万元之间/张。本阶段可以单独销售会员卡，限量200张，同时购买会员卡等同于购买最高级别项目认筹卡。;凡购买南岭生态城项目别墅可获赠南岭高尔夫终生会员卡一张； 以购买间数为单位，一人可同时购买多