2009沈阳浦江国际公寓战略营销报告82p资料教程.pptVIP

{ 实效、敏锐、制胜 };PART-１ 市场研究;Ⅰ、09上半年沈阳市场数据;2009年上半年沈阳市场数据1;2009年上半年沈阳市场数据2;2009年上半年沈阳市场-整体预测;Ⅱ、沈阳公寓市场分析;集中分布太原街、中街及金廊沿线等成熟地段，区域内竞争激烈。同时，次城区公寓先天综合配套条件差，竞争处于明显弱势。;类别;“90 70”政策后小户型供应增加;Ⅲ、竞争市场分析;;本项目竞争选定;项目名称;竞争个案小结一;酒店式公寓以地段、配套为重要依托，其升值力与客源是否充足是其项目规划与最终销售成败的关键。 从上述个案来看，在销售上都取得不错成绩，归因于其各自重要支撑。 万达新天地——依托太原街核心商圈，巨大人流、车流、商流； 领先国际公寓——大手笔规划、双地铁交汇，一站式商业旗舰； 万鑫国际公寓——五里河商务区核心建筑，万豪五星酒店客群支撑； 华强SOHO——依托三好街IT客群综合性商业配套。 曙光大厦、国贸中心——依托河景、奥体中心板块，为我项目直接竞品。;竞品SWOT分析-曙光大厦;竞品SWOT分析-沈阳国贸中心;竞争市场对本案启示 ;PART-２ 项目解读;浦江国际项目基本情况;项目SWOT分析-机会/风险;优势： 浦江苑品牌基础——海派项目典范/沪商的代表； 劣势： 企业品牌竞争力不足；;产品价值点分析;PART-３　目标客群锁定;要交通便捷、 要景观环境、 要城市核心、 要价格适中，，，;我们的客户是城市南部的中产阶级们， 他们也许是外企白领、企业高级主管、政府公务员、高级教师、以及中小私营业主。;他们大多有着较高的文化层次，对事物的接受与理解能力很强， 包括对广告，肤浅直白的广告当然能看懂，但很难有触动。;而浦江国际的价值恰恰就在于将大环境下的稀缺资源， 变成了自有型的丰富资源。;酒店式公寓客群分析;投资本案目的（综合利益点）： 1、看重其潜在的商业价值 2、物业增长的升值潜力 3、绝版高尔夫河景，五里河商圈便捷交通 4、物业后期租赁投资回报率 5、成熟社区，浦江品牌，临近现房、风险降低 客户类型： 1、专业投资客 2、企业主、中小企业老板、公务员、企业管理层、高收入人 群： 年龄层：30~45岁之间;选择本案驱动（综合利益点）： 1、重视居住氛围、环境、地段、配套 2、居住的景观舒适性 3、临近工作地点 4、综合物业价格优势 5、未来物业保值、增值潜力 客户类型： 1、金廊沿线与浑南新区结合部位、结合区附近工作为主 2、居住过度类型（城市金领） 3、SOHU办公族 年 龄 层：25-35岁之间;年龄层：介于30-45岁之间的成熟年龄层，有一定的社会阅历和事业基础。 1、专业投资客 　对商业嗅觉比较灵敏，具成熟的投资经验，深谙各种投资渠道，懂得　 　分析投资利弊，规避风险，信息灵通。 2、企业主、中小企业老板、 公务员、企业管理层、高收入人群（金廊沿线或浑南新区结合部位） 　喜跟风，注重大众口碑，同时手中有一定的资金，需要寻找途径投资　　 　保值升值，有短线投资的趋势，对本区域非常熟悉，城市发展有信心。;客群分析—投资客;年龄层：介于25-35岁之间的青年消费群体，多数处于过度期城市金领层。 1、金廊沿线与浑南新区结合部位工作为主 　多数选择以工作交通便利为主，多有白领阶层、管理人员等，也不排除市　 　中心区工作的客群。 2、居住过度类型（城市金领） 　城市金领，有较高收入，懂得生活享受，看中绝版高尔夫河景及酒店式服务管理，即“外散内精”人群。 3、办公SOHU族/成长型公司 一个或几人组成的SOHU族或成长型小公司，看中地段景观与物业服务。;自住客;PART-４　项目属性定位;寻找产品核心竞争力;定位的前提——提炼DNA;定位思考1 ： 五里河CBD板块快速成长，本项目地理位置优越;定位思考2： 高新技术产业日趋成熟;金廊要冲 地铁开通 商业配套 … …;定位思考4： 银带景观资源如可利用;一个卓越的领袖吸引无数的目光（核心价值之理念） 一个优越的位置创造无限的商机（竞争优势之配套） 一个创新的产品解决区域内需求（产品构成之公寓）;项目定位关键词;项目属性定位;项目核心价值体现不仅是来自于有特色公寓空间，更是来自于超完善配套部分 一个高尔夫公园、一个绝版河景资源是提升项目调性、吸引人群的最佳方式 给城市