2009珠海华夏中广城二期夏都华景全程营销方案122p研究报告.ppt

Waiting……;;印象 1;1、生活配套齐全，但比较低端； 2、居民构成结构复杂，且素质较低； 3、区域环境恶劣，以建材市场为主； 4、随着城市的升级，基础配套的建设，区域环境也日趋升级；;;如何跳出区域环境干扰 是嫁接新前山地段，还是归结到拱北，亦或西拱北;;南向及东南向 前山河景、澳门城市景观 近主干道;建筑立面分析;栋数;夏都华景产品形态基本定型， 是否具有再提升的价值空间？ 如何在现有的情况下，使其价值最大化？ ;夏都华景;产权混乱/区域形象较差/开发周期长等等直接导致项目品牌力薄弱！;夏都华景的品牌形象已经定型， 如何有效解决散户问题？ 如何创建新的、为人们所追捧的品牌？ ;房地产业永恒的金科玉律： 地段，地段，还是地段！;1KM;两山、一河、一海、六区、七大板块的整体格局;区;两山、一河、一海、六区、七大板块的整体格局;价值一:前山轻轨与中海环宇城组团;;价值二：前山河东岸升级换代，将成为标志性的第二情侣路;;笔直、干净、宽敞的泊油马路 异域风情特色酒吧街 休闲、舒适、绿色的公共活动空间 ...... 这将促使前山河东岸---情侣第二路成为市民休闲娱乐的好去处;区;理性地产时代的来临，消费者与市场都日趋成熟，对房产的买卖更为理性，花样的营销手段已无济于事，做好产品将是唯一的出路， 这是一个 产品颠覆营销的时代;未来三年 将有1031万㎡;区域;二期效果图;一期效果图;中海环宇城;广珠轻轨前山站与中海环宇城的商业二层无缝对接，同时为了便于客流的中转，在购物中心一层还规划了一个公交车总站，与珠海新老香洲、拱北、吉大、南屏的交通联系非常顺畅、快捷。? 　　?中海环宇城将成为珠海最大的都市综合体，珠海唯一一个广珠轻轨站点滨水物业，同时将拥 有珠海单体体量最大的购物中心。中海环宇城融合国际前沿概念生活，引入全球最新潮的生活模 式，力求重塑珠海的商业格局，改变珠海的城市形象，为珠海市民带来崭新的生活体验。? ;占地面积：18万㎡ 建筑面积：50万㎡ 总套数：2318套（不含别墅1960套） 热销户型：136㎡3房；177㎡4房 销售价格：河景9900元/㎡均价 园景8900元/㎡均价 优惠政策：98.5折 总销售：2300套 ;2008年10.1推出，共552套，河景均价9500，园景均价8500，花园洋房均价10500，最低折扣9.5，售罄;加推;钰海上峰;格力香樟;格力香樟;占地面积：14.8万㎡ 建筑面积：60万㎡ 建筑形态：高层 分期：分两期开发，一期占地5万，总建面18万 户型：90㎡两房；140㎡三房，160-200㎡的四房 。 新推价格：6月13日新推6-2-02/6-2-03房约60套（32f）销售价格：起价11000，均价12500（带2500元装修） 6-2-1503房为12470元/㎡ 配套：商业裙楼、会所、泳池、学校 景观：将军山、板障山;格力广场;仁恒星园、招商花园城、中海环宇城、华发新城、格力广场…… 知名品牌、优质品质、精致户型、合理规划、品牌物管、高品质园林……;ONE STEP 坡地园林！ 跳出风景看生活;杭州春天社区;;;;金地名京;金地名京;其他参考;TWO STEP 大堂！ 跨入生活便享受;;;;;;THREE STEP 架空层泛会所！ 有限空间畅游生活;;;;;FORE STEP 生态环保系统！ 有限空间畅游生活;产品创新——科学细节人性化关怀;中空隔音玻璃，把你隔离在噪音之外;关于蚊子的猜想;关于金鱼冻死的感触;关于衣服发霉的思考;FIVE STEP 公共部分！ 有限空间畅游生活;楼号指示标识;小区大门加设LED公告牌可让小区所有的用户均能了解小区内的活动或其他信息，也可有效提升小区的档次。;灰黑色的天花时尚但不适用，弱化了阳光车库的作用，建议刷白，并增加灯光系统强度； 采光处用栏栅阻挡，在保证采光的同时更增加美化、安保的作用； 地下电梯入口处车位建议取消，保证道路的通畅，宽阔。;;理性时代，消费者对房产的买卖更为理性，花样的营销手段已无济于事，做好产品将是唯一的出路， 这是一个 创造客户需求;过去的状况;目前的变化;特征一：前山板块对于“前山本地人”的吸引力最大;特征二：能够吸引需求层次相对较高的物业“有产者”;特征三：所能吸引到的前山本地人需求层次相对较低;特征四：所能吸引到的前山本地人需求层次相对较低;特征五：中低收入家庭将是前山楼盘的主流置业群体;特征六：价格及学区是前山板块重要卖点;置业构成;理性数据支持; 核心区域价值、形象品牌树立。。。 坡地园林，大堂，架空层泛会所等的营造。。。。 前山客户群的升级。。。。。。