2009瑞安·玉海文化游览区地块投资可行性建议40p资料教程.pptVIP

投资开发可行性报告 ; 第一部分 瑞安市宏观市场研究分析; ▲ 地理位置 瑞安市位于浙江省东南沿海，北邻温州，总面积1401.92平方公里。 ▲ 人口状况 2008年末全市总人口117.52万人。男女性别比为107:100。人口自然增长率为10.4‰， 瑞安人口流动相当频繁，外来人口约有30万。▲ 经济概况  全市GDP增长态势良好，瑞安是“温州模式”的主要发祥地，中国百强县（市）之一，2008年排名在21位。经济总量持续较快增长，全年实现生产总值 368.16亿元，比上年增长7.8%。近几年一直保持稳定增长的态势。 产业结构不断优化，第三产业呈不断上升趋势，2008年瑞安经济总量中，第一产业值12.06亿元，增长3.3%；第二产业值195.22亿元，增长5.2%；第三产业值160.88亿元，增长11.6%。人均生产总值31525元（按户籍人口口径计算）。; ▲ 固定资产投资稳步增长 2008年完成全社会固定资产投资额86.79亿元，比上年增长10.2%，固定资产投入趋于继续优化，呈稳步增长趋势。 ▲ 城乡居民生活水平和质量继续提高 2008年城镇居民人均可支配收入25949元，比上年增长10.5%，农村居民人均纯收入10332元，比上年增长9.5%。 ▲ 政府不断投入旅游产业 2008年全年投入1500万元资金建设40多个旅游景区（点），旅游资源得到整合提升，吃、住、行、游、购、娱六要素日臻完善，全年旅游总收入18.27亿元，比上年增长17.5%，接待国内游客270.90万人次，增长17.5%；接待入境旅游者5.34万人次，增长9.6%。;居民消费基本情况;瑞安市城市战略规划;未来城市商圈演变图;瑞安市房地产市场分析; 第二部分 瑞安市商业市场研究分析;瑞安商业街道调研;内 容;内 容;商业街道照片;瑞安主力商家调研;主力商家照片; 第三部分 项目基地研究分析;项目概况;项目宗地SWOT分析 ; 第四部分 项目商业定位及建议 ;主题定位 ;“瑞安首席餐饮文化公园” “玉海·溪下风情街”“玉海食尚”;1．购物元素定位 作为周边居民的购物配套，主要用于满足整个玉海楼周边居民的日常生活。 经营业态以：生活超市、品牌专营店、地方特产等。2 ．饮食元素定位 ①打造整个瑞安区域的“景观餐饮文化”街区，同时在其主题性和餐饮风格上体现“特色”。 ②经营业态以：特色食街、咖啡馆、茶楼、西餐厅、吧区、蛋糕店、西点屋等。3 ．休闲娱乐元素定位 ①体现作为整个休闲商业公园的有机组合，主导“体验式”的娱乐方式，让消费者充分参与并享受其中快乐。 ②经营业态：康乐中心、KTV、演艺吧、书吧、SPA、陶艺吧、等。;规划布局; 目标消费群定位 ;项目定位论证 ; 第五部分 项目运营成本及价值分析;一、项目目标租金定位建议（不考虑优惠的租金） ;静态投资估算 ;三、项目基本运营费用;四、项目租售比分析 ;2、投资回报率5% ;五、项目总体投资收益分析;六、收益保障 ;（ 3）销售解决 对于销售型商业地产项目，采用终端价值实现反推，以确保投资商价值实现。;（4）招商解决 三角洲地产根据不同商业项目的自身条件，结合厂商资料库对目标客层、适合商圈、搭配业态及品牌、可接受位置、物业要求的国内具体要求，为不同项目定制不同的业态组合。整合商家资源组成“商家联盟”，实现组团式采购，一次性解决商业地产项目的招商问题。到目前为止，三角洲地产已经为不同的类型区域、不同的商业建物、不同的全景定位、不同的目标客群、不同的主力商家、项目所处现状，以及不同物业类型制定了不同组合的“商家联盟”解决方案。通过“模组式”的招商模式，不仅提供了资源的支持，节约运作时间，同时也提供了专业力量的保障。 （5）专业护航 三角洲地产所提供的以上解决之道，是建立在三角洲地产高度专业素养的基础上。多元专业的人力资源储备以及丰富的专业实战背景，为商业地产运作全程价值链，从调研、定位、招商、规划、设计、融资、管理提供了专业力量保证。三角洲运营团队由十数名境内外商界具有数十年商业管理经验的高层精英，各司其职，各有所长并都具备成功的操盘经历。其中一半以上来至大型商业知名企业，另外公司执行团队也在公司多元立体的培训下，具备高超的专业技能，与高度的责任感。 （6）资源保障 充分的资源储备，不仅是商业项目持续运营繁荣的保证，更能为商业地产项目的运作节约大量有形与无形成本，提高项目的可操控性与成功率。三角洲地产，在多年来的商业专业运营的过程中积累了商业地产