2009滨州-和居 森林国际市场调研及分析报告-181p研究报告.ppt

地理位置 ;交通 ;行政区划 ; 滨州有着悠久的历史，早在原始社会，这里就有人类居住，光辉灿烂的古代文化遗迹，不断出土问世。春秋末期，伟大的军事家孙武是惠民县人士，他的《孙子兵法》十三篇，堪称惊世之作。隋末农民起义领袖王薄，在邹平县雕窝峪首举义旗，成了隋王朝的掘墓人。明初农民起义领袖唐赛儿，滨州市人，她揭竿而起给明王朝以沉重打击。汉孝子董永的故乡就是位于小清河畔的博兴县。宋朝的范仲淹，就学苦读的醴泉寺就在邹平的长白山中。在现代史上，滨州也有着光荣的革命传统，是抗日战争、解放战争时期著名的渤海根据地。 传统民间艺术异彩纷呈，著名的山东吕剧就发源于博兴县支脉河畔刘官村一带，起源于元朝的胡集灯节书会，泥塑、木版画及具有七百年历史的滨州民间剪纸具有深厚的乡土气息，独具艺术风格，久负盛名。;城市定位;滨州市城市总体规划 ??— 规划总图（2005—2020年） ;规划详解 滨州市委、市政府提出了建设“四环五海”景观特色，进一步加快了新区建设和旧城改造力度，有力的推进了全市城市化进程。从2001年以来，中心城区面积由原先的20平方公里，拓展到40平方公里。 “四环五海”规划面积176平方公里，主要内容为建设环城公路、环城水系、环城绿化带、环城风景带和新建西、南、北、中四个水库。 新城区建设老城区改造同步进行,经济开发区建设初具规模。;宏观经济发展;2008年滨州市人均GDP为33610元，与目前人民币对美元汇率计算，折合4924美元，可以看出目前滨州市房地产市场处在快速发展期阶段。 ;三大产业发展 ;固定资产投资 ;;小结 城市区位优势明显，城市定位明确。 城区规划合理，交通便捷，具有较大发展潜力。 经济发展平稳，未来整体发展趋势向好。 人均GDP水平较低，当地房地产市场处在快速发展时期。 明显的第二产业主导性经济，第三产业未来发展前景看好。 居民收入逐渐提高，消费能力进一步提升。 ;第二部分、滨州市房地产市场概况 ; 房地产开发投资 ;房地产投资占GDP总量比例 ;商品房施工面积、竣工面积 ;商品房供求关系 ;商品房销售 ;房地产市场发展;小结;第三部分、滨州市房地产市场需求调研分析 ;调查的目的 ;被调查者基础信息构成 被调查者年龄构成 ;被调查者职业构成 ;被调查者个人月收入构成 ;来自于老城区的被调查者占据绝对优势地位，其比例达到了63％，这也符合目前滨州市区人口分布特点，老城区人口密度要明显大于开发区。 老城区是目前整个市区购房需求最为强烈的区域，其次周边县区随占据比例较小，同样存在一定量的在市区内购房置业的需求。 ;被调查者学历构成 ;住宅需求调研分析 被调查者购房时间 ;被调查者购房目的 ;被调查者住宅类型需求 ;被调查者住宅面积需求 ;被调查者住宅户型需求 ;被调查者房型结构需求 ;被调查者购房考虑因素 ;被调查者购房内部考虑因素 ;被调查者付款方式选择 ;被调查者楼盘信息得知途径 ;小结 通过以上的市场调研分析，对滨州市购房客群的特点以及习惯有一定的初步了解： ;别墅需求调研分析 别墅形态选择 ;户型面积选择 ;从市场调研来看，滨州当地别墅购买客群尤其偏爱中式风格别墅，欧式风格同时也具有一定的市场接受度。 ;别墅置业目的 ;别墅板块选择 ;小结 目前滨州当地联排别墅的整体接受度最高，其次为独栋别墅。 主要以280—320㎡的大面积联排、小面积独栋别墅以及220—250㎡的中小面积联排别墅整体接受度最高。 现代建筑风格的别墅整体接受度较高，其他风格具有一定的市场机会同时面临一定的市场风险。 从别墅置业目的来看，客群主要考虑自住以及投资两个方面。 从目前滨州别墅购买客群板块选择上来看，中海别墅板块整体的认知度要明显高于项目所在板块。 ;项目所在区域需求调研分析 客群对项目所在区域认知程度 ;从客群从项目所在区域认知程度分析： 优势： 区域环境十分安静、绿化状况良好、空气质量较好 —— 具有较高的居住适宜性。 区域规划合理、具有较好的发展潜力 ——由于项目所在区域为规划新区，区域内可利用土地资源丰富，看好整个区域未来的发展潜力。 ;小结 项目所在区域具有较为明显、且现实目前无法解决的种种劣势，结合区域优势，区域内开发项目有以下几点建议： 等待整个板块的整体开发，特别是政府规划导向尤其重要，整个板块整体成熟度的提高至关重要。 受交通、配套等因素限制，普通住宅项目在整体去化上较为困难，不仅需要价格方面的优势，更主要的是需要项目本身自带配套的支持。 相比较普通住宅项目，低密度住宅项目整体上受交通、配套等因素限制较小，但由于缺少外部景观的支持，需要项目本身在产品设计上下较大功夫。 ;第四部分、滨州市住宅市场分析;;板块名称;老城区板块市场分析 ;项目名称;项