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全过程造价管理在房地产的项目成本控制的应用探析 　　摘 要：房地产项目中涉及到的成本控制主要根据企业的工体目标及项目要求，在房地产项目管理过程中对成本进行有效的组织、控制、跟踪及分析等多方面管理，以完善成本管理体系，在保证房地产项目质量的基础上，全面提高利润。 　　关键词：成本控制； 全过程造价管理； 房地产 　　我国房地产起步较晚，但是发展飞速，房地产投资占我国全社会固定资产投资总额逐年上升。就房地产项目而言，其工程造价管理工作就是从项目前期工作抓起，在可行性研究、投资决策的基础上，对建设准备、勘察设计、施工、竣工验收、交付使用等全过程的一等系列过程进行规划、协调监督、控制和总体评价，以保证项目质量、进度、投资目标的顺利实现。本文将对当前我国房地产项目管理中成本控制存在的问题、降低成本控制的有效手段等问题进行分析与阐述，以提高房地产企业的成本控制意识，实现利益最大化。 　　1.房地产项目管理中成本控制现状及存在问题 　　1.1没有意识到项目设计阶段的成本控制重要性。投资决策是房地产项目的成本基础，虽然有关决策费用在总体成本中所占份额少之又少，但是对项目的整体成本影响高达90%以上。房地产项目的设计阶段就是对工程成本的控制源头，当确定投资计划后，就进入设计阶段，这是技术与经济合理结合的过程。但是我国大多设计单位中队工程项目的技术及经济分析不深入，在设计中出现“重技术、轻经济”的问题，就埋下了高成本隐患。 　　1.2系统的成本控制管理体系未能有效建立。在当前房地产项目管理过程中，很多企业为了降低成本，将工程肢解，分包给不同的承包人。因此在项目开发建设与施工的后期，分包工程施工单位和工程总承包单位在有关配合及施工质量、成品保护等问题上产生越来越多的矛盾，这也为房地产项目管理带来难题。 　　1.3成本控制管理的手段较为单一。当前在房地产项目管理中，有关成本预算工作的专业性落后，一些企业无法达到通行的国际标准，没有在招投标阶段就事先完成项目的成本预算工作。 　　2.全过程造价管理的思想与特点 　　2.1全过程造价管理（whole process cost managent--WPCM）的思想和观念由美国造价工程师协会（国际全面造价管理促进会的前身）在20世纪90年代提出的。其要义是通过有效地使用专业知识和专业技术去计划和控制资源、造价、盈利和风险，是全寿命周期的费用管理，工程项目的实现是一种独特的人类生产技术活动过程。它的主要思想就是要求工程造价的计算与控制必须从项目立项开始直到工程竣工交付使用，进行全过程管理。 　　2.2全面造价管理的特性。 　　全面造价管理的过程是由许多前后接续的阶段和各种各样的生产技术活动构成的；每项活动都受三个基本要素：造价、工期、质量的影响；通常是不重复的，过程所处环境是开放的、复杂多变的，所以这一过程有较大的风险性和不确定性；涉及多个不同的利益主体，包括项目业主、承包商、供应商、设计与咨询中介单位等，整个过程是由他们共同合作完成的。 　　3.全过程造价管理在房地产项目管理不同阶段的体现 　　全过程的造价管理在房地产项目工程造价控制与管理工作中体现的重点主要应放在如下三个阶段： 　　3.1决策设计阶段工程造价控制。 　　3.1.1 实行招投标，优选设计方案。引入竞争机制，通过公开招投标的形式确定优选的设计单位，不仅能保证工程设计的先进性、合理性和准确性，避免因设计质量问题出现工程洽商，同时通过招投标还可以选择到优秀的设计方案， 避免因工程设计落后，影响房屋销售，造成投资损失。 　　3.1.2 积极实行限额设计。限额设计是工程建设过程中行之有效的控制方法，也是控制投资规模的有效措施之一。限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，即按照批准的初步设计控制施工图设计，同时各相关部门要在确保功能满足的条件下，按照分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总的投资限额不被突破。投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。将上一阶段设计审定的投资额和工程量分解到各相关部门，再分解到各单位工程和分部工程，层层分解实现对投资限额的控制与管理，实现对设计规模、设计标准、工程数量和预算指标等各方面的控制。作为设计单位，要强化经济意识，凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算确定，要用数据说话，要充分考虑施工的可能性和经济性，确保工程的投资估算不被突破。 　　3.1.3 运用价值工程原理优化设计方案。价值工程是用来分析产品功能和成本关系的，是力求以最低的成本投入实现产品必要功能的一种管理方法，其主要特点是以使用者的功能需求为出发点，对所研究的对象进行功能分析，使设计工作做到功能与造价的统一，在满足功能要求的前提下，降低成本。例如利用深基础增