保障性住房问题的研究.doc

保障性住房问题的研究 　　[摘要]当前保障性住房建设和发展存在的几个关键问题，一是顶层制度不健全导致分配公平性受损；二是各级政府保障责任分工不清，保障房建设“缩水”；三是保障房资金筹集难题；四是保障房选址、产品、定价不合理，住房福利被部分抵消；五是保障房的质量问题。本文认为保障性住房融资和建设应进行实践创新，具体发展建议包括加强和完善保障房供应顶层制度设计；结合城镇化进程，建设城乡一体化的房地产市场，解决保障房的时代问题；强化激励和偿还机制，引导社会资金参与建设、运营和管理；严抓保障性住房质量管理；提高保障房产品设计的市场化导向；健全住房信息系统建设，建立和完善准入退出机制等。 　　[关键词]保障性住房；城镇化；融资；市场化 　　[中图分类号]F123[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2013）28-0006-10 　　1引言 　　自1995年国家确立“安居工程”起，我国的保障性住房制度经历了“确立—萎缩—重新确立—进一步健全完善”的演变过程。2010年以来，为保障和改善民生，大力建设和供给保障性住房成为我国住房制度建设的一个重要内容。中央在“十二五”规划纲要中明确指出未来5年将新建3600万套保障性住房，将保障性住房的覆盖率从当前的不足10%提高到20%。2011年我国新开工了1000万套保障房建设，2012年住建部又提出了700万套的建设任务。2011年各地方政府签署了“军令状”后，保障房建设陆续开工。截至当前，保障房的建设开工、分配以及管理出现许多问题，如保障性住房建设资金不足，公租房投放后“弃租”普遍，公租房分配公平性受损等，引起了社会各领域对保障房项目能否可持续发展的质疑。总的说来，保障性住房制度建设时日尚短，尚处于探索阶段，因而必然会存在认识、机制以及经验上的不足，进而出现各种各样的问题。正如住建部部长姜伟新说的：“这些问题既有住房保障制度不够健全、政策不够完善的原因，也有管理不到位和实施过程中操作不规范的问题，需要及时总结经验，完善制度，加强管理。”本研究将逐个对保障性住房领域的重要问题从历史和发展的角度，探究问题产生的机制、体制原因，并立足于保障性住房体系的可持续发展目标提出有针对性的政策建议。 　　2我国保障房制度与政策发展回顾 　　21起步阶段（1994—1997年） 　　《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》首次提出“要建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系”，立足于解决中低收入家庭的住房问题。1995年1月20日出台《国家安居工程实施方案》则标志着“安居工程”在我国全面起步，其计划在原有住房建设规模基础上，新增安居工程建筑面积15亿平方米，用五年左右时间完成。安居工程直接以成本价向中低收入家庭出售，并优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。 　　这一阶段我国住房的主要模式为“集资合作建房”和“安居工程”两种方式，同时实物分房还没有完全取消。经济适用房开始进入保障房体系。 　　22保障性住房体系初步确立阶段（1998—2001年） 　　1998年国家将1995年开始的安居工程的配套政策推广到经济适用房，试图通过加大经济适用住房的投入，以增加住宅市场的有效供给，满足城市中中低收入家庭的住房消费需求。《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）提出了对不同的家庭实行不同的住房供应政策，建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，即最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房，中低收入家庭购买经济适用住房，其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。这一阶段，经济适用房的建设出现了“小阳春”。 　　23保障性安居工程全面萎缩阶段（2002—2006年） 　　2001年年底开始，以大连市为代表的部分城市提出了经营城市的理念，通过出让土地来获取政府收入，导致建设经济适用房的积极性逐步减弱。经济适用房土地须划拨供给，开发利润需限定在3%以下，使得全国大部分城市随后在经济适用房开发建设上动力不足，以经济适用房为主的住房供应体系并没有形成。 　　2003年，为适应房地产市场化大发展，我国的城镇住房供应体系主基调调整为以普通商品住房为主。《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号）要求完善住房供应政策，调整住房供应结构，包括：逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房；加强经济适用住房的建设和管理；增加普通商品住房供应；建立和完善廉租住房制度；控制高档商品房建设。供应结构政策内容的变化，加之供给周期的延后，使得这之后很长时期内的住房供应比例体现出商品房供应比重的持续加大和经济适用房供应的持