20180516正名都商业定位及整体营销思路54p讲解材料.pptVIP

购物 餐饮 休闲 娱乐 ： ： ： 主体 重点发展 逐步增加 较少 ： ： ： 从市场需求和竞争状况出发，购物类仍盈利主体，加入餐饮、休闲、娱乐，保证商业的稳健成功运营，符合未来商业的发展潮流 功能定位 市场竞争 商业趋势 消费者 开发商目标 功能定位 建议以购物为主体，集合餐饮、休闲、娱乐功能，打造成彭泽第一个一站式Livingmall 彭泽最大的超市 彭泽最大的电器商城 彭泽最大的电子娱乐城 彭泽最大的儿童游乐天地 彭泽最大的量贩KTV 彭泽最大的餐饮美食城 彭泽最大的网络竞技会所 彭泽最赋都市魅力的街区 实现销售量快速增长 营销初级市场 如何通过营销突围？ 实现高利润价格 成本型市场，价格天花板 如何充分挖掘项目价值？ 目标客户 （卖给谁） 项目价值 （卖什么） 1 获知 2 到达 3 认知 4 认同 5 认定 推广 导示 情景 情感 逼定 生活方式 空间轴 营销手段 客户到达 信息传达 项目认知 价值认同 价格认定 推广传播——重炒作：三部曲 第一曲(高调造势，迅速占位) 第二曲(深入渗透，扩大影响) 第三曲(广聚人气，引爆销售) 客户拓展——抓核心 做人脉营销，抓意见领袖 推广传播——拓展客户渠道 资源联动，适当利诱 客户到达 信息传达 项目认知 价值认同 价格认定 导示系统——重三性：展示性、昭示性、进入性 客户到达 信息传达 项目认知 价值认同 价格认定 展示性：项目周边信息覆盖，价值点突出（到处有酒味） 昭示性：项目气质传达准确，具有诱惑力（酒要香） 进入性：导示清晰，容易到达（酒香也怕巷子深） 包装设计——情景营销： 客户到达 信息传达 物业服务：体验尊贵 营销中心：全方位展示项目 项目认知 价值认同 价格认定 看楼路线：会所、大门、园林、大堂、电梯、样板房，彰显项目品质，演绎生活方式，强调客户体验 客户沟通——情感营销 看楼路线：未卖产品，先卖生活方式 销售说辞：不同的客户，说不同的话 针对客户四大属性（区域、年龄、职业、置业目的），设立针对性的销售说辞。 重点：客户置业目的下的生活感受，设定生活场景，营造生活情感。 制定统一规范的接待流程，统一说辞，并做成卡片，时刻提醒销售人员每个点的关键说辞，最大限度地展示项目卖点，让客户从内心深处体会到项目的价值，提高客户的购买欲望。 手段：卡片式营销 客户到达 信息传达 项目认知 价值认同 价格认定 价格策略 产品策略 促销策略 逼定技巧 客户到达 信息传达 项目认知 价值认同 价格认定 本报告是严格保密的。 诚信 创新 价值 诚信 创新 价值 诚信 创新 价值 诚信 创新 价值 彭泽海正·明湖 商业定位及整体营销思路 谨呈：江西海正集团 区域分析 城市发展主轴 新区—睡城 商业静淡 政府办公单位进驻 开发商三个项目在开发 项目分析 1 城市商业分析 2 房地产市场分析 3 项目战略定位 4 项目营销思路 5 * * 彭泽商圈分布：目前县城成熟繁华商业主要集中在：东风路、沿江路、马湖路 喜乐福购物乐园 金虎家私 百家福超市 阿里巴巴商务娱乐城 业态分布上，区域内以家俱、家电、服装、生活超市为主。 英皇国际 * 城市的娱乐休闲、时尚购物类的核心商圈主要沿东风路-沿江路-马湖路-流芳路排布，目前无大型商业，主要以民生性消费为主。 东风路是彭泽的中心购物街，以东风路与流芳路交汇处最繁华。 两侧商铺林立，以经营时尚服饰、珠宝 、数码手机 、小百货超市为主，形成生活购物一条街。 主要有白家福超市、喜乐福购物中心、好佳服装城等商场。 休闲娱乐业主要集中在马湖路，主要有英皇国际、倾城之恋音乐会所、新帝都KTV。 商圈结构 百家福超市 阿里巴巴商务休闲 英皇国际 世纪华联超市 倾城之恋音乐会所 新帝都KTV 好佳服装城 1 2 3 4 5 6 7 1 2 3 4 5 6 7 * 家居家电、建材装饰、汽车汽修类生产、专业类市场分布相对零散，沿龙城大道及东风路分布 商圈结构 龙城大道是彭泽的主干道，两侧商铺林立，多为独立商铺架构；路面商铺多作摩托车销售、五金专卖为主； 家居、家电市场主要集中在东风路与沿江路的交汇处，形成专业一条街 喜乐福购物乐园里面的彭泽建材市场是目前唯一的建材专业市场，但目前经营惨淡 好梦来家纺 龙城家电总汇 汇通家电 海尔专卖 龙城家私总汇 金虎家私 名雅家居广场 彭泽建材市场 1 2 3 4 5 6 7 7 6 龙 城 大 道 东 风 路 1 2 3 4 5 8 8 * 商业项目 规模 商业类型 经营情况 租金价值 百家福超市 约2000㎡ 购物广场 一楼大型