2018年山东淄博通乾新城定位营销报告127p资料教程.ppt

广告策略 场的营造与传播 “五个一”的计划 一个广告运动：演绎淄博房地产营销的新格局 一个时尚会馆：五星级商务会馆 一个系列论坛：让丑小鸭变城金凤凰 一本观点集：当代价值主义者眼中的居住生活观 一个客户会：通乾会，客户联系的纽带 广告与媒体策略 广告策略：以“大盘、区域形象、高性价比”线索贯穿项目形象推广、 产品卖点推广、投资价值推广； 媒体策略： 有针对性、实效性强、延续性； 结语 1、烂尾房或者半拉子成功都具有位置好，成本低的优势，此点也是今年来此类项目受到市场追捧的主要原因。 2、物权法中对土地使用年限自动续期规定出台后，消除了客户层面对使用年限的抗性。 3、价格低，此类项目在北京基本上低于周边同类项目20%-40%。但是由于此类项目综合成本优势，利润率客观。 4、此类项目从新包装上市后没有三次市场机会，所以媒体投放比较大，力求快速解决项目销售问题。 PART-3 项目目标及定位 项目目标 项目初始定位 项目新定位 项目目标 销售目标：力争两年内销售完成住宅面积约142758㎡，销售总金额约5.7个亿； 价格目标：保证开盘均价3600元/平米，整体销售均价不低 于4000元/平米，在确保销售速度的前提下，力争实现更高的均价目标； 推广目标： 实现项目市场形象、口碑的良好构建，树立企业品牌形象，为后期的项目开发建立市场基础； PART-3 项目目标及定位 项目目标 项目初始定位 项目新定位 初始定位 具备一定规模的城市高档商住社区 PART-3 项目目标及定位 项目目标 项目初始定位 项目新定位 站在城市未来发展的高度 审视本项目的居住价值 项目整体定位 成规模的国际化、时尚化、前沿化都市综合体社区 项目形象定位 城市新贵 高尚生活 项目整体容积率达到4.2，属于中高容积率住宅，产品线以高层建筑。 结合城市发展、区域现状及人文环境。 通过高品质的产品改造、精装修、星级物业管理提升项目居住价值，给目标客户以尊贵的私家生活享受。 价格定位 区域销售价格水平 配套 地段 资源 通达性 升值潜力 10 20 30 40 规模 竞争项目 本项目 目前区域内各主要在售楼盘销售均价约在4000—5000元/㎡ 价格定位 本案硬伤 烂尾楼——形象、口碑差 户型面积大——销售难度强 价格定位 找准自己的位置 引领者 追随者 补缺者 挑战者 改变游戏规则，制定新的游戏标准 强调新的评估标准 强调产品的特色和价值 搭便车，借势垄断价格 一小博大杀伤战术 价格战的制造者 优势资源 不可复制性 目标明确，挖掘客户 瞄准市场缝隙 产品有较大不可复制性 区域领秀 狡猾的个人主义者 敏锐的机会主义者 区域非领秀 凭借运营创新、营销创新两大利器占领市场制高点； 作为挑战者，我们还有差距，在基础一定的情况下，我们需要更上一个台阶； 追随者战略只会陷入同质化竞争； 存在较大的性价比空白点； 项目定价模型 序号 摘要 评选指标 权重 黄金国际 名尚城市广场 中润华侨城 本案 备注 1 区位 市中心距离 3 7 5 6 5 　 2 交通 5 6 5 6 6 　 3 自然环境 5 4 4 4 4 　 4 社会环境 4 5 5 5 5 　 5 区域成熟度 6 7 3 6 3 周边配套、生活便利性 6 发展前景 3 8 6 6 6 区域规划 7 技术指标 规模 4 8 6 8 3 　 8 容积率 3 5 5 5 5 　 9 绿化率 4 7 7 7 4 　 10 楼间距 3 6 5 6 6 　 11 建筑指标 6 5 5 5 5 层高、层数 12 车位配置 3 6 5 6 4 　 13 项目品质 总体规划 4 6 5 6 3 　 14 建筑品质 5 8 7 7 6 立面效果、建筑用材 15 交房标准 4 7 7 7 8 　 16 户型 6 8 8 8 3 面积控制、户型合理性 17 园林景观 6 7 7 7 5 　 18 中心配套 5 5 5 5 4 　 19 品牌 6 6 6 6 5 　 20 营销推广 宣传推广 5 7 6 7 7 　 21 销控水准 4 7 7 7 8 　 22 价位符合度 6 8 7 7 7 价格与客户心理价位符合程度 合计 100 6.52 5.77 6.26 5.05 　 项目销售价格模拟 价格模拟 遵循以上原则，结合西部其它的楼盘的竞争因素以及价格，项目可参照的楼盘主要有项目A“黄金国际”，项目B“名尚城市广场”，项目C“中润华侨城”，。 周边项目各楼盘售价 价格 （元/平方米） A B C 5200 5000 4200 本案拟和售价（住宅） 本案售价（住宅）＝(3800*0.1+3900*0.15+5300