2018年威海汤泉溪谷营销策划报告研究报告.ppt

;;;;;;;;;;;;;;;;;;;进入主题……;;本项目的目标 重新定位汤泉溪谷！ 抢占温泉旅游度假区话语权！ 代言开发商在温泉镇区域市场地位！;PART1;威海未来三年的房地产发展方向;宏观视野;宏观视野;结论： 当前区域人口不足以支撑过高房价； 威海百余个城中村改造影响了威海房价的提升，持续周期至少还需要2—3年以上的时间； 当前国家调控政策变化莫测，情况不容乐观，房地产项目需要走短、频、快路线。 从目前市场情况来看，刚性需求依然较大，投资性需求减少，市区范围房款总价值在35万元以下的一房难求，总房款价值是刚性需求客群最关注的问题之一。;中观视野;温泉的规划定位：;交通规划： 温泉交通贯通南北，将成为威海交通枢纽;温泉汤资源： 温泉天然资源，将成为威海温泉旅游新热点;结论： 地块面积规模较小，地块处于城南新起居住板块，区域大规划远景美好； 但当前区域周边旧村??造项目居多，周边环境形象较差，现阶段难以达到地块的高端形象定位； 地块地下温泉优势明显，引进入户可提升项目整体形象和价值。;微观视野;地段解析;项目;结论： 启动分销的项目销售进度快，开发商获取利益高，提升空间大。 80㎡以上户型销售难度较大，销售速度缓慢。 35万元以下总价户型在该区域内销售顺畅。 二房户型及小三房户型刚性需求较大， 一房户型销售难度大，不适合刚性需求客群。;区域隐性项目解析;结论： 新区板块即将开放多个地块，市场竞争在明年尤为激烈，大盘相对较多，本项目入市时间一定要快，前期打开局面后逐步提升价值空间。;PART2;我们对“汤泉溪谷”的第一印象;按原规划方案实施，则需要以温泉会所定位为主，住宅配套为辅，例如威海汤沐温泉旅游渡假区，先打造像其一样的温泉旅游系列产品，再来销售住宅，但如此一来，项目定位前期将转至以经营为主，只能带来人气以后再来销售住宅才能获得利润最大化。再例如华夏山海城就是这样的旅游地产代表作品，先做华夏城旅游产品开发，再打造华夏山海城的地产开发。;按此思路的弊端： 一是前期需要投入大量资金来打造温泉会所，室外温泉，水系及景观； 二是浪费了大量的土地资源，开发温泉的成本会转加到后续住宅上，住宅消化难度较高； 三是温泉会所要考虑长期经营问题，由于地块面积较小，今后周边片区以温泉主题来定位的产品相对本项目定位更高端，温泉规模更大，如林家院子即将打造的温泉风情小镇，因此作为长期经营来讲，效益不大，竞争优势不明显； 四是根据项目原规划定位来分析，本地客群应该较少，外地客群居多，但目前国家房地产政策打击投资性客群，同样也影响了旅游地产，今年威海及全国的海景房市场都相对疲软，外地客户与之以往比较大幅度减少，因此对本项目而言，操作风险性较大。;市场在不断变化，原先规划的定位是否符合市场规则？需要深入思考。建议投资需谨慎！;面 积;若原方案已经无法做调整，我司建议在户型上要做一些细微调整，要着重考虑到刚性需求客群。;原规划户型调整;;该户型在原有的基础上改动有限，一室与公寓合并面积过100平米，无法调整。一梯三户的户型，从面积来看，还算不错，但60㎡左右的户型只做一室一厅，对于刚性需求的客户并不实用。;这种户型同样是面积与户型设计不合理，在现有的基础上很难再做出调整。;项目SWOT分析;PART3;项目规划调整建议： 规划设计方案的调整费用对于地产开发项目来说是区区小数，但对一个项目操作的成败来说，却起到了非常关键的作用。从本项目操作的安全性、价值提升的长远性、品质的提升性来综合考虑，我司对本项目的客群定位仍坚持以刚性需求客户为主，温泉作为我们项目亮点配套，可起到画龙点睛的作用，只能作为提升住宅价值的重要卖点，但不能重金打造，主力户型应控制在65——75㎡之间的两居室，边户考虑80余平米三居室，因此带来的进深缩短通过小高层的数量来达到容积率要求，小高层采用一梯三户或一梯四户为主，这样公摊面积较小，实用性高，刚性需求客群容易接受，适当提高卫生间面积，达到温泉入户的使用需求。;根据我们的调查，在温泉片区，欧式建筑最为常见，其次还有中式建筑、北美建筑风格…… 因此我们建议：;建筑外立面建议一;景观园林建议一;地中海建筑风格;景观园林建议二;户型配比及分布建议;多层三室二厅户型示意;多层二室二厅户型示意;多层二室二厅户型示意;多层二室二厅户型示意;小高层一梯三户型示意;小高层一梯四户型示意;注： 考虑本项目温泉入户，所以建议本项目所有户型的卫生间都加大建筑面积，至少在6㎡以上，可以有摆放浴缸的空间，减少户型其他地方的浪费空间。 所有户型的窗户建议设计成为全落地飘窗，既能提高户型的采光效果，有给客户加大的赠送空间。;温泉会所规划建议： 做到可以按照洗浴标准来经营的准备。 室内增设温泉游泳池，室外少量商业点缀即可，减少会所面积，增加住宅面积，建议在两层共计2