2018年常熟梅李良基项目提案85p教学案例.pptVIP

项目布局建议 利用周边住宅、企业及项目规模 梅东、通江路段 江夏路段 商业加大底商面积增大附加值 向内引导策略 纯底商策略 策略 项目整体规模运用 分区内街策略 项目布局建议 此处我们认为可适当牺牲部分商业指标，保证项目内部联排品质，就商业而言二层商业价值并不高。 布局理由一：商业内街设置，符合政府要求再梅东路、通江路设入口要求。 布局理由二：在内街设置分区入口，将项目分为A区及B区，A去高层及叠加，B区联排及高层。 布局理由三：商业如此分布直接底商就可以达到8400平米左右，经济价值较高，去化压力小。 项目中心设置内街进一步激活商业体量，提升商业价值。 商业 布局理由四：项目的北段呈一个非平角，对项目长短排列都没什么大作用，但如果此处设置另一内街，放置第二入口则商业价值高，且有多2880平米底商，总1.1万平米。 布局说明 纯底商打造人气内街 主题商业造新商核心 利用入口促进商业 纯底商比2F商业至少高4000元每平 设置主题商业造区域新商业核心 有道路更需人流入口设置保障人流动线 价值核算 比较：本司认为如果按此方案设置商业还是以纯底商为佳。 区别传统商业打造 传统打造商业方式及缺点： 方式：外围叠2层，2层商业则面积为6000平米左右（即红线部分）面积少，且2F商业价值不高。 缺点： A、周边道路平时人流不多，销售速度及价值按2F算不如联排，纯2F商业价值甚至不及住宅。 B、总的来说这类商业缺少特征，都为自发形成没有明显亮点存在。 本司布局方式比较 纯底商面积： A、核心商业内街（5.2m以上挑高一层抵二层，价格至少比2层商业高4000元/平米 B、商业街人流动线好，人群无处不在 C、转角及主入口可以设置2F，有人流就有亮点，比普通2F好，面积可达1.3万平米。 D、假设2F商业单价6000元/平米，6000平米则为3600万，而按本司方式纯底商按1100平米算，1万每平，销售额11000万，增加销售额7400万。 项目布局建议 住宅 A区 B区 项目分成图示A区域和B区域。 此种分区后对2个片区也是有利的，也是功能分区及项目类型分区提高别墅区价值，叠加同时也是抗风险的一种方式。 布局理由一： A区域附近为3个企业群体，整体环境不是最好，对打造高端住宅比如别墅不利，因此建议考虑叠加和高层住宅。 厂区 厂区 厂区 布局理由二： B区域在分区后是比较完整的一块，在项目沿通江路也可设置高层，为别墅区挡掉尘土及噪音，提升别墅区域价值。 排列情况 B区共计排列8排住宅 别墅排列为98套完整 最后排高层拉容积率 210米左右，按7排联排，最后排高层设 通过测算面宽6.6-7.6米，面积150-200 排列保证项目的安全性兼顾利润及去化 排列情况 高层部分 叠加部分 底商部分 联排部分 图示排列 价值点分析 此方案经济价值点一： 虽然面积看似较小，但是现在实现送面积的概念，面积小不等同于别墅的价值低。 设置一 别墅车库两车位设计，保证以后延续性，增大附加值。 设置二 局部设置镂空，即送面积的方式，可有效提升实用率。 设置三 南北入口保证绿化率及景观的配套更好。 设置四 送半地下影音室、挑空客厅、双花园设置、空中花园。。。。。。 最重要目的 这样设置的最大好处是 1、在市场情况好良好的情况下，可以迅速依靠项目附加值增加经济收益。 2、在市场相对萧条的情况下即淡市情况下，又可以依靠产品力来维持正常的资金回笼。 3、在政府宏观政策进一步收紧时，小面积的好处就是更加灵活多样化的操作规避了风险。 因此，本司认为本项目的物业形态是： 小面积联排+叠加别墅+高层公寓的 项目定位 功能定位 物业档次 形象定位 案名推介 户型定位 价格定位 商业定位 功能定位 联排别墅+叠拼美墅+风情套宅 大型欧式居住/休闲社区 情景商业+主题商业 物业档次 常熟东顶级 / 高品质 / 别墅社区 定位：市场高端占位策略 [市场高端占位策略] 我们希望通过市场引导，把项目塑造成为： [产品品牌]：常熟东部物业中高端产品 [企业品牌]: 地产开发行业领导 [客户品牌]: 以片区富人居住为主流的同价住区 突破方向 中国地产领导企业品牌形象添加并导入，建立项目的市场号力！ 常熟东区富人阶层，首选居住。 以“别墅”产品线，引导高尚人居生活主张！ 企业 产品 客户 项目市场占位 突破方向 突破方向 形象定位 常熟东·欧式贵族风情园 定位